宏观经济不振
肇始于华尔街的次债危机很快就超出了美国的范围，成为世界性的严重经济危机。金融主导型国家率先倒下，接着是工业化国家， 新兴经济体的增长势头遭到严重冲击，主要资源性输出国遭遇寒冬。经济危机作为输入性因素对中国经济发展带来了深重的影响。

中国经济发展阶段
经济协调发展的关键在于潜在社会总供给与社会总需求的基本匹配，是生产要素得到较为完全的利用。中国当前社会总需求的基本构成是：外贸出口、国内消费、投资。

从三条曲线的走势来看，中国国经济毫无疑问是处于前期衰退。

世界经济持续下滑
受经济危机蔓延和深化的影响，全球已经进入衰退通道。主要经济体的经济增长全面放缓，西方发达经济体全面陷入负增长，中期内难以看到回暖迹象。

中国经济回暖乏力
今年一季度进出口增长双双下跌，且创下1993年有统计数字以来的最低水平，其中出口达到了19.7％的负增长，而在此之前，从没出现过两位数的负增长。这表明，中国目前面临的对外贸易形势比亚洲金融危机时要严重得多。

国家统计局3月27日公布的数据显示，今年1月－2月，全国规模以上工业企业实现利润2191亿元，同比下降37.3％，是2002年5月以来首次出现负增长，并创下1999年以来最低水平。

欧亿·体育（中国）有限公司步入低潮
房地产与经济互动效果明显，呈现显著的服从性。同时受房地产资本品属性的影响，房地产市场波动幅度远大于经济基本面。

价值发现机制的作用机理，使得投资性色彩较浓的写字楼、公寓、商业等物业波动比自用型物业更剧烈。

小结
宏观经济进入增长低潮期，房地产业发展也随之调整。

房地产业不同产品受到的影响也有所差异，其中商业、办公、公寓等物业受到的冲击较自住型住宅更严重。

01
市场研究
经济环境
城市审视
临沂房地产研究
综合体研究
城市印象
临沂历史悠久，是中华文明的重要发祥地之一；全国闻名的革命老区，人杰地灵。

陆空交通发达，出海通道顺畅，是全国驰名的商贸名城；
人口规模超过1000万，是山东省第一人口大市，城区人口超过120万。

临沂概况
宏观经济运行概况
对比近几年来城市的国民生产总值状况，整体稳步提升，2004年突破千亿元大关，2008年国民生产总值达到1958.2亿元，增速则为17.93%，虽然总体来说经济发展势头强劲，但增速略有下降。

随着国民经济的发展，临沂市人均GDP呈现持续增长趋势，人均指标值逐年递增，城市居民生活水平提高，城市消费能力日益增强。

经济总量表现一般
临沂市市经济总量在省内位居第7，位于全省平均中游水平；
但是人均指标较为靠后，仅位列第16位。与济宁、聊城、菏泽等农业大市为伍。

经济集中度高，中心城市辐射作用明显
尽管临沂市的经济总量和人均指标在全省并不占优，但是临沂市城区建制区的经济集中度较高，市内三区的gdp规模超过了经济相对比较发达的潍坊市四区的总和。考察市区gdp占全市经济比重，临沂的中心地位更加明显。

尽管临沂经济总量不占优势，但是市区经济规模可观，而且对周边县市的辐射作用较强。

民营经济发达，民间财富聚集
全市商业发达，有各类专业批发市场965处，批发年交易额近1000亿元，仅临沂批发城就接近500亿元。临沂批发稳居全国第三位，在“全国市场名城” 中排名第二。

以物流商贸为特色的第三产业高度发达，并带动了食品、陶瓷等相关产业，积聚了极为可观的民间财富。

居民收入预期降低，储蓄存款大幅攀升
临沂市人均可支配收入逐年增高，2008年达到14998元，但是增速出现回落趋势。

储蓄存款大幅攀升，2008年底较年初储蓄存款总额增幅超过28%，居民储蓄意愿强烈。

社会消费积极，居民消费意愿谨慎
临沂市社会消费品零售总额近两年增速较快，2008年增幅达到23.6%，总额超过800亿元。

2008年人均消费支出达到9687元，人均消费水平相对较低，且2008年人均消费支出增长出现大幅下降。

三线城市的特征明显
尽管临沂城区经济水平较高，但是与中心城市相比，人口、土地、经济总量差距明显。

考察土地人口承载、土地经济效益等指标发现，临沂市经济要素利用率较低。

就发展水平而言，临沂还是一个典型的三线城市。

小结
宏观经济下行，临沂市经济增速也开始下降，但整体经济下滑趋势不明显，城市经济运行相对平稳。

临沂整体经济实力不强，但是整体产业结构决定了民间财富可观，中心城区集中度高，市区经济活跃。

临沂市整体消费市场尚显活跃，但本地居民消费倾向降低。

从整体社会经济发展水平看，具有强烈的三线城市特征。

城市空间与商业商务研究
临沂市城市空间发展研究
改革开放以来临沂市城区空间呈现主城区扩容，组群壮大的态势。

项目所在区域已经从“临西一路”一跃成为未来城市空间的中心，并成为城市“大十字”路网结构的交叉点。

主城区人口不仅从40万增加到120万，而且分布上也从局限于老城区而扩张到整个市区。

老城区
改革后城区
近年来区
罗庄区、河东区、开发区
本案