明月山地产项目策划报告 2009.06.18 前言 项目市场研究与策划工作回顾 项目定位与 开发模式 目标客户调研 产品策划与投资分析 项目策划报告 全案 08年7 、8月份 09年11月份 08年12月份 09年1月 08年2季度 酒店到访客户调研 项目策划报告 项目开发总指导 项目成功对于我们的意义 天沐战略系统 实现项目提速 推行“产权＋时权” 形成有代表性的产品系列 瞄准潜力区域湖南 单省份多项目联动 中国度假地产领跑者 真正树立标杆、强化天沐品牌形象、实现品牌溢价（如华发新城） 项目开发目标系统——战略层 契合集团发展战略，成为09-11集团超越式发展期的标杆与现金牛项目 策划报告内容提要 目标顾客 开发策略 营销策略 抓上海、江浙，重南昌、宜春，带湖南 三期开发，快速回现，项目周期3-4年 产品策略 高附加值创新精品公寓，高性价比联排，突出项目整体优势，走品牌化路线 异地推广，异地消化 低开高走，公寓均价4200，别墅5000-5500，总销售额5.427亿元 成本策略 高有效，低有理：可售单方建设成本3500元/m2，总成本4.297亿元 项目说明 关键词：复杂、多元 江西地区市场度假地产发展成熟度不够 度假地产比城市住宅地产项目更复杂 整体市场环境 汇报思路 国内地产现状与趋势 江西地产现状与趋势 旅游地产现状与趋势 客户问卷统计分析 温汤镇楼市概况 结论 第一部分 市场环境研判 调整期、次年回暖 价格调整、稳定发展 吹着暖风过冬 一、国内地产现状与发展 国内地产现状与发展进入调整期，但不会崩盘 WHY： 1. 房地产为支柱产业，政府不允许； 2. 房市周期来看，此次调整期大概为两年; 3.政府多方政策支持 历史规律暗示：楼市进入调整期，次年楼市不断回暖 国内地产现状与发展未来发展前景趋好 WHY： 长期看，房市供应依然偏紧 决定我国房市长期因素包括： 1.人口增加，住房需求增加； 2. 收入增加，住房舒适度要求增加；3. 城市化率每提升一个百分点意味着新增城市人口1300万 小结 总体上讲，09年楼市进入周期性的调整期，在买方市场的大背景下，购房者将变得更加理性，房价将进一步回落；随着政策的不断推进，保障性住房的供应量会平稳增加，可预测09年年底或次年房市将逐渐回暖。 参照历史、把握环境、决胜未来 二、江西地产现状与发展 江西地产现状与发展2008年1-11月：楼市销售情况 各城镇商品房销售面积1099.2万㎡，同比下降29.5%； 住宅项目销售面积1027.8万㎡，同比下降29.8%； 住宅中90㎡及以下住宅销售面积177.5万㎡，同比增长88.3%； 经济适用房销售面积113.3万㎡，同比增长1.05倍 江西地产现状与发展（注：南昌楼市，基本代表全省情况） 08年南昌各板块楼市情况 供应量同比大幅度增加，而消化量同比明显减少； 市场有效刚性需求强烈； 价格成为影响销售量最重要因素； 价格区域差异化明显：红角洲4000-4500元/ ㎡、红谷滩4500-6000元/ ㎡、西湖区（精装修）6000元/ ㎡、东湖区（精装修）7000-8000元/ ㎡。。。。。。