引言：关于购物中心的基本概念和理解、消费趋势与购物中心零售渠道（适应性）
消费者和购物中心整体概念，体验转化为商业竞争力,
购物中心与电商、购物中心经营问题诊断分析
品牌组合变化、购物中心管理创新的思路和方法、购物中心的发展趋向、购物中心调整与优化、购物中心专业流程案例分享讨论
购物中心的诉求：资产增值，为零售品牌租户创造受欢迎的营商环境
零售品牌的诉求：发展和利用自己有效的零售渠道
投资进入零售渠道功能
时机和成本
区位和地段
产品形态和类型
团队和资源
……
消费者特点
收入水平和支出结构
零售商评价
运营管理
……
购物中心使用价值的核心在于零售渠道价值实现能力
零售商租赁并自主经营
租金收益
物业增值
上市（基金）
回报率诉求
……
统一规划和开发
统一招商、营销、物管和运营
资本运作
增值与退出
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关于购物中心的基本含义：
1、日本购物中心协会（从零售业角度看SC）：购物中心指在一个大型建
筑物中，许多商店和餐馆及其他功能组成的大型零售综合体
2、美国城市土地利用协会（从土地利用服务城市发展角度看SC）：一座
好的购物中心，具备以下特点：建筑经过统一处理，场地内有足够的停
车位，具有商品运输服务设施，改善环境，大量店面，提供与购物有关
的活动场所，有显著的特色和强烈的场所感
3、中购联（正视地产主导商业的现金流投资模式，从管理和零售渠道强
化角度看SC）：以地产开发为平台，以商业运营为驱动，体现价值型渠
道功能，实现租金收益、物业增值和资产价值的投资活动。主要表现在：
融合地产、商业和金融三重属性，通过构建不同的商业组合，实现多种
消费、生活、服务和社会化功能，以有效管理提升资产价值
本稿中，中购联对购物中心的描述带有过渡性意义，并非中购联定义
引言、购物中心的基本概念
——
基本含义和分析角度
回归—从地产主导商业转向商业主导地产
1、购物中心的使用价值直接影响资产价值
A 使用价值必须以消费需求为导向，主要体现在消费迎合和引导两个层面
B 扭转和消除过往时期购物中心因缺乏消费需求支撑所提供的无效供给
2、提高购物中心使用价值的主要途径：
A 通过市场调研和消费者分析合理定位购物中心。 √
B 围绕消费者喜好和诉求，构建贴近消费者的品牌组合。√
C 强化功能完整性，塑造购物中心核心优势，购物中心之舍得
D 优质运营和服务，使购物中心成为被零售商欢迎的开店渠道
E 全渠道零售背景下，挖掘购物中心体验优势，实施精细化服务√
F 业种和品牌持续的优化与调整，争取消费者长期认可
引言、购物中心的基本概念
——
使用价值和价值
中国七大消费趋势和消费者全渠道零售的选择权
——从消费趋势观察购物中心作为零售渠道的适应性
1、消费需求多元化：消费者需求日趋多样，对服务、品牌、品类、
价格、形式甚至过程的选择要求日趋广泛；消费细分市场正在逐步形
成。购物中心应明确自身定位，强化功能组合、业种组合基础上的品
牌选择，满足多元化消费需求
2、强调个性化体验：消费者求新求异，追求创新体验，追求与众不
同；购物中心应注重引进创新业态，培养新品牌，鼓励原有品牌创新，
并在经营管理方面推陈出新，强化体验式环境和个性化服务
3、追求国际化、高品质：随着可支配收入的提高，消费者对高品质
产品（如奢侈品）、高品质服务需求日益增加；高端商业成为一个巨
大的市场机会，同时也对购物中心的服务品质提出了更高的要求。、
消费趋势与购物中心渠道
体验要转化为商业竞争力：西田，购物中心通过商业和零售可以
给予人们的种体验
1）视觉体验
2）社交体验
3）戏剧和艺术体验
4）科技体验
5)意想不到的体验
提供感受各国
各地区品牌的机会
零售服务与其它服务
相结合的多样化构成
多样性的价位选择
与丰富的品类组合
为提高销售额而规划
的客流最佳动线
最新流行时尚
与经典商品
区域消费环境和所在
购物中心紧密结合
购物中心
与零售商
受影响，但购物中心的零售渠道功能难被电商所替代
中国消费趋势消费网络化：随着互联网普及，电商已成为实体消费的补充；因
此购物中心应加强消费过程的体验性和服务的针对性，完善业种组合、品牌组合、
服务营销手段，实现一站式消费；与网络消费实现差异，降低分流影响
中国七大消费趋势
6、强调绿色环保：环保、低碳概念盛行，购物中心应有选择性的考
虑相关新的概念、新的技术和新的租户；契合环保主题，塑造整体
形象
例如：绿色环保主题营销活动
7、消费两极化趋势：进入儿童消费、家庭组合消费和老年消费阶段、
消费趋势与购物中心渠道
主题餐厅
商务餐厅
西式餐厅
休闲快餐
餐饮街
KTV
迪厅
健身服务
SPA
美容
休闲用品
运动用品
休闲服饰
超级市场
服装、精品
化妆品
品牌折扣店
主题百货
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书店音像
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独立专卖店
影象服务设施
商务服务设施
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药店、旅游咨询
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教育
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儿童服装
购物中心
娱乐和休闲服务
美
食
生活方式服务
购
物
专业超市
美食广场
游乐休闲
电影院
百货公司
欧亿·体育（中国）有限公司来源：中国购物中心产业资讯中心、中购联购物中心发展委员会、初级阶段：
SC
传统的商业组合强调复合性，用以区别于其它商业、购物中心经营问题诊断分析