2013.06.20
目录
PART1
PART2
PART3
PART4
写字楼市场概况
重点个案扫描
写字楼产品分析
写字楼客群分析
PART6
经典案例
PART5
酒店市场
PART1 市场概况
国际通行的写字楼评定标准主要分为从综合品质角度出发的“顶级”、“甲级”、“乙级”、“丙级”和从硬件配置的角度出发的“5A”标准两种。相对而言，前者更为全面，适用范围更广，下面根据综合品质的评定标准 ，按照参考通行标准、结合本地实际的原则，对写字楼物业进行顶级、高档、中档、低档的划分。

市场概况——写字楼等级划分及配置标准
写字楼划分，从综合品质出发划分和从硬件配套的角度划分写字楼。

市场概况——写字楼等级划分及配置标准
A.上世纪 90 年代中期的初期纯租赁阶段：
这一时期的写字楼物业整体品质不高,无论是建筑形态、硬件设施配套，还是物业管理，都与写字楼的标准相
距甚远；这一时期的市场对于写字楼物业的认识还处于较为原始的的层次，客户对于写字楼物业的需求水准相对较
低；主要写字楼物业均采用纯租赁方式，代表物业有海特大厦、英特大厦等。由于产品专业度不高，市场购买力疲
软，产品供应和市场需求不能有效对接，最后导致第一次写字楼浪潮销声匿迹。

B.2000——2003 年的发展过度阶段
这一时期写字楼物业主要以商住楼为主，受政府整体规划、区域企业发展状况及企业实际购买能力等因素的影
响，这一时期诞生了一大批商住楼；同时市场上也出现了极少数的纯写字楼，未来大厦就是代表；这一阶段多数客
户对于写字楼物业的认识有了一定程度的提高，但考虑到公司经营成本方面原因，也乐于退而求其次，因此标准写
字楼的市场需求量不大，如广汇国贸、金成国际广场等。

C. 2004 年至今的快速成长阶段
2004 年以后，郑州经济进入全面快速发展阶段，中高端企业扩张迅速，企业的办公观念有了质的飞跃，认识
到纯正写字楼才是办公的最佳场所；写字楼物业软硬件设施也有了长足的发展，专业契合程度得到较大提升，于是，
以信息大厦、国际企业中心、蓝玛地王大厦、联合中心等为代表的品质较高的写字楼应运而生，并广受市场追捧。

市场概况——写字楼发展历程
郑州市写字楼市场形成始于上个世纪九十年代中期，其经历与发展经历了一定的过程和起伏；
市场概况——郑州写字楼所处阶段
郑州办公物业正处于发展阶段，写字楼产品已有质的飞跃
目前郑州写字楼市场的重心在郑东新区，该区域高铁区、中央政经区、CBD 等写字楼热点区域项目众多、体量庞大、配置水平高，占据整体市场7 成以上的市场份额。除郑东新区以外，传统的写字楼集中区，沿未来路、农业路、经三路、紫荆山路、东风路、北环路等主干道仍持续有写字楼项目供应，但项目分布较为分散，档次水平参差不齐，整体配置水平远低于郑东新区。其他区域随着区域升级、旧城改造、大型城中村改造项目的开发，大型综合体项目、后期均配有一定体量的写字楼产品，在地铁经过的主干道沿线也涌现出一批写字楼项目。

市场概况——写字楼发展格局
当前郑州写字楼市场重心在郑东新区，其他区域有少量项目分部，项目分部较为分散，且档次水平差次不齐，整体配置水平远落于郑东新区。郑东新区写字楼档次和品质最高，价值导向引领整个郑州市写字楼发展方向。