尽调报告
声明与保证
我们在此声明与保证：本报告是按照公司有关规定，根据交易对手提供的
和本部门收集的欧亿·体育（中国）有限公司，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针
对项目特点设计交易模式、制定资产管理计划方案后完成的。报告全面反映了
客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整
性及所作判断的合理性负责
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年月日
尽调报告目录
一、项目背景与交易结构概述.3
1、项目背景....3
2、项目基本要素4
3、交易结构....4
3.1交易结构图.4
3.2资管计划资金运作.......4
3.3风控措施...5
3.4资管计划退出...........5
4、项目公司的管理..........6
5、操作方式：..6
二、交易对手情况调查.......8
1、银泰集团旗下各业务板块代表企业......8
2、银泰集团实际控制人简介..8
3、项目公司整体情况分析....9
4、项目公司股东—北京银泰置地商业有限公司分析.....10
三、台州银泰城基本情况....16
1、项目现状...17
2、项目规划指标...........17
3、项目地理位置...........17
4、项目物业类型...........18
5、项目投资规模及资金筹集.18
6、项目建设进度计划.......18
四、项目分析..19
1、项目建筑方案...........19
2、项目业态指标...........22
1、项目投资预算表.........24
2、财务效益...24
五、市场情况分析..........26
1、投资环境——台州市.....26
2、土地市场...29
3、台州商品房形势.........29
4、周边楼盘情况...........31
六、担保企业简介---北京国俊投资有限公司...........33
1、企业基本概况...........33
2、历史沿革...33
3、控股企业...34
4、财务状况...40
七、还款来源..43
八、本资管计划风险评估及结论..........43
1、资管计划存在的风险.....43
2、结论与建议建议.........44
尽调报告一、项目背景与交易结构概述
1、项目背景
2013年10月9日，北京银泰置地商业有限公司（以下简称“北京银泰”）
通过竞拍获得浙江省台州市椒江区中心大道西侧、洪家北环线南侧F0205-A、
F0205-B地块，并与台州市国土资源局签订了《国有建设用地土地使用权出让
合同》，以上两个相邻地块被银泰集团统一规划为“台州银泰城”项目，该项目
位于台州市椒江区，地块东至中心大道、北至洪家北环线、西至规划道路，总
用地面积127885平方米，规划建设用地114301平方米，代征绿化用地13854
平方米。F0205-A地块东至中心大道、北至洪家北环线、西至规划道路，总用
地面积66321平方米，规划建设用地56572平方米，代征绿化用地9749平方
米。F0205-B地块东至规划建设用地边界线、北至洪家北环线、西至规划道
路，总用地面积61564平方米，规划建设用地57729平方米，代征绿化用地
3835平方米。，总投资为268692万元，拟开发成集大型购物中心、高档写字
楼、精品住宅为一体的综合性物业，其中最为主要的部分是银泰MALL，银泰
（集团）致力于将该项目打造成台州市标志性购物场所，并通过多远化的业态
组合及丰富的品牌种类为台州市零售市场注入新的活力。，拟融资30000万元，
用于支付工程建设款项。银泰集团希望与我公司开展融资合作
银泰集团是以房地产投资、大型商业百货业、产业投资、能源矿产、文化
科技等核心业务为主的多元化国际性投资产业集团，始创于1997年，总部设在
北京市建国门外大街2号北京银泰中心，公司董事长沈国军。目前，银泰集团
总资产达到450多亿人民币，员工5万余人，旗下拥有银泰百货（集团）有限
公司（1833.HK）、京投银泰股份有限公司（600683.SH）、南方科学城发展股份
有限公司（000501.SZ）、武汉武商集团股份有限公司（000501.SZ）等多家境内
外上市企业和北京燕莎等百余家全资或控股公司、核心业务布局多个与民生相
关的产业领域
尽调报告2、项目基本要素
资管计划类型：一对多，结构化
资管计划期限：12个月
资管计划规模：6亿元，其中优先级不超过3亿元，次级不低于3亿元
资金运作方式：股权投资+股东借款
资金用途：资金将用台州银泰城项目的开发建设和资产管理人认可的其他用途
本资管计划当事人
优先级委托人：合格的投资者，不超过3亿元；
次级级委托人：北京银泰置地商业有限公司。其中由北京银泰置地商业有
限公司以9800万元资金和北京银泰置地商业有限公司对项目公司的20200
万元股东借款合计3亿元认购；
资产管理人：上海财通资产管理有限公司
资产托管人：中信银行股份有限公司上海分行
担保人：北京国俊投资有限公司
投资对象：台州银泰置业有限公司、台州银泰商业有限公司（以下合称
“项目公司”）
3、交易结构
3.1交易结构图
3.2资管计划资金运作
本资管计划规模为6亿元，优先级：次级不超过1:1。北京银泰置地商业有
限公司作为资管计划的次级委托人以9800万元资金和其享有项目公司20200万
尽调报告元的股东借款转让予财通资产用于认购资管计划项下的次级份额，财通资产向
合格的投资者募集优先级份额30000万元。资管计划优先级资金30000万元以
股东身份向项目公司发放股东借款，次级资金9800万元用于受让项目公司49%
的股权，资管计划资金将全部用于浙江省台州银泰城项目的开发建设
为确保项目公司按照合同约定到期还本付息，北京国俊投资有限公司将为
上述还款义务提供连带责任担保保证
届时资管计划期满，项目公司归还股东借款实现优先级资金退出，资管计
划向次级委托人进行股权和股东借款原状分配，最终实现资管计划终止
3.3风控措施
为保证资管计划到期顺利退出，本项目采取以下增信措施：
①由北京国俊投资有限公司和沈国军提供连带责任保证为本资管计划项下
的项目公司还本付息义务提供不可撤销的连带责任保证担保；
②北京银泰置地商业有限公司将其持有的剩余51%项目公司股权质押于我
司，为项目公司还本付息提供质押担保；
③项目公司取得将项目土地使用权证后将土地使用权抵押于我司或委贷银
行，为其还本付息提供抵押担保。若后续项目公司依据开发贷款银行批复文件
向我司申请土地解押；
④由北京银泰置地商业有限公司出具承诺函，承诺本资管计划之外的股东
在投入（包括但不限于股东借款和代付工程款等）需在本资管计划退出后方能
偿付。资管计划存续期间，北京银泰置地商业有限公司不得主张债权的本息；
⑤我司向项目公司委托董事及现场监管人员，具体监管方式由双方另行协
商，委派董事对项目公司重大事项具有一票否决权
3.4资管计划退出
本资管计划期限为12个月，项目期满后归还对应资管计划实际本息，资管
尽调报告计划财产扣除资管计划费用和税费后向受益人分配
本资管计划的还款来源如下：
（1）“台州银泰城项目”销售回款；
（2）北京银泰其他在售项目销售收入；
（3）银泰集团其他产业的流动性补足
台州银泰城项目可回笼销售收入约为335558万元，远远足以付该本次融资
的本金和利息。资管计划到期时，项目公司归还股东借款的本息实现优先级资
金退出。届时，如未按约定履行，则财通资产有权采取包括但不限于降价销
售、转让资管计划所的项目公司股权出售给第三方等手段变现项目公司资产
财通资产将以变现得到的资产优先向资管计划优先级委托人进行分配
4、项目公司的管理
双方在公司章程中约定合作方拥有项目经营和控制权，财通资产通过董事会、
派驻财务人员等方式实现对项目资金监管和风险控制；工程、销售管理团队
由银泰集团或其指定的关联公司委派；公司所有证照、印鉴由财通资产监管；
财通资产对对外借款、担保、抵押等重大事项享有一票否决权
项目公司应分期编制详细的成本标杆、经营计划报告和项目现金流量预测表，
经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算财通资产投资收益的
基础。单项成本超过部分由项目公司本身或者银泰集团补足，财通资产不再
承担该超出部分的成本
5、操作方式：
①合格投资者与财通资产签订《优先级资产管理合同》，购买“财通资产-
银泰集团台州银泰城特定多个客户专项资产管理计划”优先级份额，预计
募资额度为30000万元，投资者将资金划付到财通资产为本资产管理计划开
设的募集专户；
②次级委托人北京银泰置地商业有限公司与财通资产签订《次级资产管理
合同》，北京银泰置地商业有限公司以9800万元资金认购次级份额9800万
份和同时以其对项目的债权20200万元抵消相对应的20200万份次级份额资