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海珀晶华操盘经验分享
项目基本概况
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上海虹桥城市奢华独栋
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海珀晶华
位于上海市青浦区徐泾镇沪青平公路2059弄，属于上海传统西郊别墅板块。距离虹桥机场直线距离仅6公里。基地北面距离银涛高尔夫球场500米，西面三公里处为赵巷奥特莱斯商场、吉盛伟邦家具城，东面1.9公里处为家乐福超市，周边各类国际学校林立，属大虹桥枢纽核心国际住区。拥有两横三纵一轨的交通体系：“两横”即延安高架A9、北翟路高架，“三纵”即A5高速横穿南北、虹桥枢纽两纵，“一轨”即2号线延伸段。

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建筑面积：34228.8平方米
占地面积：47191.9平方米
容积率：0.35
绿化率：50%
建筑形态：法式宫廷独栋
户数：总共 46 户
主力户型：237.04平米4房类独栋，307.27-435.36平米6房独栋
车位数:92个
车位配比:1:2
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2012年10月——2012年12月共去化5套
2013年1月重新开盘，当月去化16套
销售情况
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第一次开盘失败原因分析
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周边在售别墅去化情况
徐泾区域项目品质、价格及销售情况参差不齐，区域中销售良好的是观庭及大豪山林别墅，两个项目均为多期开发规模较大，在区域已经有了一定的知名度，且项目内部配套相对齐全
*两个销售较好的项目，总价范围集中在1000万左右；
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第一次开盘滞销原因分析
市场遇冷及政策调控
地段偏僻、市场接受度低
产品不能适应需求，设计缺陷严重、质量问题
价格高，不符合市场行情
现场产品展示效果差
销售策略出现偏差
现场销售组织差，杀单能力差
项目价值点深挖不够
影响力依次递减
营销可控度依次增强
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第二次开盘成功经验(销售策略）
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价格高是现实问题，但也是要忽略的问题
重新调整销售策略
重新组织现场接待流程、调整说辞，提高杀单能力
第二次开盘成功原因
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新销售策略之一
全面封盘，重新包装购买理由
说辞1、精雕细琢三年才开盘，只为保证把最佳品质献给最懂它的人。

说辞2、绿地高端品牌——海珀系中唯一别墅产品，皇冠上最璀璨的一个明珠。

说辞3、内部开盘，只针对关系户，少量对外发售，机会难得。