郑州金沙湖高尔夫项目物业发展建议
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谨呈：河南和谐置业有限公司
定位回顾与物业意向原则
物业发展建议
专题研究
报告思路：
整体规划建议
建筑意向建议
产品设置建议
园林景观建议
配套设施建议
2、启动区策略
1、方案比较与评价
3、产品设计要点
精装修建议
BOSS关注的问题1：郑东新区二手洋房价格高于新房价格，以温哥华山庄为例，
本月二手房成交均价：26703元/㎡
——搜房网二手房
别墅成交价格在30000元-50000/㎡以上，洋房成交价格15000-3000030000元/㎡，整体均价26703元/㎡。郑东新区二手洋房房价普遍高于高层新房价格。主要是洋房物业类型
BOSS关注的问题2：以蓝堡湾为例，高层平层豪宅的销售速度难以保障，实现溢价水平不高
销售情况：今年年初推出196-248平米大平层，30套左右，至今销售20余套，单价9800元/平米，普通高层9447元/平米
销售速度不及普通高层的1/5;
销售单价相对于普通高层溢价5%，不明显。总价200万，甚至更高，面临别墅项目客户争夺
1、目标立意：领袖中原，力争打造郑州第一、全国一流的项目，使之成为郑州影响力第一、产品的中国名盘
2、发展方向：区域运营，多核驱动。炒热区域，并充分整合用企业汽车、高尔夫资源，构建项目核心竞争力
3、去中间化：两方案都去除了小高这种产品，体现了去中间化思想，所不同的是去中间化的程度有所不同
4、建筑排布：各地块价值排序基本类似，建筑排布顺序吻合；且开发次序较为相似，均以最优地块率先启动
前期的【定位报告】中我们与和谐达成的广泛共识——
本项目必将成为郑州史无前例的顶级豪宅
和谐每一步，都是郑州新高度
总结顶级豪宅的共性，具备五大特征，本项目可与之匹配：
同时，我们还要发掘本项目符合目标客户预期的、与众不同的理念
边缘客户
重要客户
核心客户
高级财富阶层
这部分客户财富积累充足，因事业成功带来的成就感较强，渴望对稀缺资源的占有和独享，以及以此带来的身份标签。对他们而言，与顶级财富人群为邻，进入财富圈层，也是重要考虑点之一
高收入的白领及泛公务员群体
他们是讲究的一群人，对生活、居住，都不愿将就。不妥协于买经济适用型的房子，讲究环境和品位，相信自己有能力匹配更好的房子
【客户定位回顾】：以顶级财富阶层为核心目标客户，以高级财富阶层及中产阶层为重要客户
中产阶层
在满足了基本的居住功能之后，他们对品质和环境有了更高的要求，与他们日益上升的地位相符，同时也是对家人的照顾
顶级财富阶层
他们具有国际化开阔视野，作为财富和生活理念的最佳结合群体，是项目重要的客户群之一。他们较看重高尔夫生活的稀缺性，并肯为好的作品投资。