新景祥2011年4月 海湾游艇豪宅的营销之路 前言 项目产品设计已经确定，开始进入营销推广阶段， 通过对项目整体情况、市场背景、文化环境、客户情况等，找出营销难点和关键点，从而制定出针对性强的营销方案，帷幄运筹，决胜市场！ 本报告逻辑思路。 现实条件分析 核心问题界定 核心价值梳理 发展定位 发展战略定位 营销战略战术 目标客户研究 本案目标任务 支撑打造 活动营销 媒体营销 客户属性 客户特征 客户定位 销售执行 我们的问题在哪里？ 壹 本报告思路导图。 现实条件分析 核心问题界定 核心价值梳理 发展定位 发展战略定位 营销战略战术 目标客户研究 本案目标任务 支撑打造 客户属性 客户特征 客户定位 活动营销 媒体营销 销售执行 本案目标任务。 品牌线任务：完美亮相 业绩线任务：销售目标 实现品牌度及美誉度的最大化，完成超大盘的初始形象塑造 2011年首期别墅启售，俱乐部会员开始招募，泊位进入租售状态 一场房地产调控限购风暴劲吹全国， 多座城市楼市瞬间跌入冰谷。 政策对于豪宅市场的影响，众说纷纭。 短期内，在房产投资需求上，势必会大幅降温！ 由于本案的稀缺性，会规避政策的风险性，但是针对政策，仍具有不确定性！ 现实条件分析。 现状市场限制严厉，虽然本案极度稀缺，但未来的不确定性大。 政策风暴 现实条件分析。 项目整盘地上建筑面积170万平米 首期别墅主力面积在600-1200平米之间 首期别墅99套，单套总价超过1200万 虽然此类产品会提高项目品质，但在另一方面，同样会造成营销难度 超大盘的运作以及首期产品的大面积高总价，造成高要求。 项目体量与总价 现实条件分析。 本案的现场条件限制，使得本案在2011年销售期内无法达到最佳展示效果，对本案的营销推广策略要求增高！ 本案在2011年10月份现场方可达到实景体验。由于实景以及场地对于豪宅营销的重要性，样板示范、景观示范、泊位示范、销售中心等过晚交付使用，使得本案在推广上面对相当大的难度！ 项目本体支撑