路劲地产天津又一城项目商业规划
第二阶段报告
路劲地产
天津，2010年5月
第二阶段报告汇报的内容集中于租户访谈、消费者测试和概念细化
项目汇报会进程
租户访谈、消费者
初步商业概
念设计
商业概念测
试与确定
测试、概念细化、
财务匡算、建筑及
协助设计院
对接
消费者沟通建议
第一次汇报
初步建议
今天的汇报
后续跟踪
修正与补充
概念确定
概念细化
参加评审会议
欧亿·体育（中国）有限公司来源：九洲远景分析
核心结论- 租户访谈
整体来看绝大部分租户对本项目商业概念表示认同，但租户可得性
相对较低，目标租户主要采用直营的模式，大多数愿意接受固定租
金，并根据自身定位对面积有着不同的需求
租户对本项目的理解:在80个对商业概念进行评价的租户中， 绝大部分租户认同本项目商业概念，占比
近80%，另13%是由于自身适应性强对项目概念不关心
租户对本项目的进驻意向:所有租户中，愿意进驻项目的租户占比为32%，租户可得性相对低，观望的
租户占比为37%，招商时可争取。有意向进驻的租户主要是希望在河东开店或青睐项目较低的租金水平，
观望的租户多数希望考查项目招商运营及租金状况再做决定，而无意向的租户大多都因不看好项目区位或
在天津无拓展计划
租户对本项目的进驻需求：
- 经营模式：为确定商业布局和制定招商策略提供依据。有意向与观望的76家租户中，各业态租户都是以
直营的经营模式为主，占比达76%，采用加盟方式的占16%,其他形式的占8%
- 租金形式：希望约6-12月较长时间免租期，，另外只接受固定租金的租户占比达80%，以餐饮和休闲娱
乐类居多
- 面积需求：不同租户对面积的需求不同，中式正餐、KTV、健身房对面积需求最大，而饮品店、化妆品专
柜和食品专业店需求面积很小
欧亿·体育（中国）有限公司来源：九洲远景分析
核心结论- 消费者座谈会
通过消费者座谈会了解到，消费者对本项目商业概念表示认同，同
时了解其消费习惯，从而指导本项目商业概念调整
目标消费者生活方式：目标消费者每月消费支出主要集中在生活必需品和亲子类产品，同时
餐饮和娱乐支出也较大
目标消费者购物行为：消费者购物消费水平相对偏低，较多消费者喜欢运动品牌，并希望在
品类齐全、经常有活动、购物环境好的购物场所消费
目标消费者餐饮行为：消费者普遍对川菜、火锅、韩国料理、海鲜等品类表示欢迎，并有部
分消费者愿意为餐饮进行目的性消费
目标消费者休闲娱乐行为：消费者参与休闲娱乐的频率较高，量贩式KTV和健身房是最受欢
迎的休闲娱乐场所
主题概念测试：时尚生活中心这一主题受到目标消费者的欢迎，消费者普遍赞同以餐饮为核
心的商业概念
档次测试：消费者认为，结合周边居民收入水平，本项目不宜定位于高端，中档为主是正确
的选择
功能品类测试：中餐、量贩式KTV、健身房、日用品、服饰等是消费者认为商业组合中必须
的业态
环境配套测试：停车场被认为是最重要的配套设施，同时景观绿化、卫生间也是重要的环境
配套
交通条件测试：消费者认为项目地公交车和自驾车的可达性很强，但便捷性不够强
欧亿·体育（中国）有限公司来源：消费者焦点小组测试，九洲远景分析