盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告
九洲遠景商業管理機構
盐田沙头角项目规划部分第一阶段成果汇报附件部分
深圳
2011年4月
2盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告2
A.城市宏观研究
B.项目立地研究
C.消费者研究
D.零售市场分析
E.酒店、写字楼市场分析
F.综合体定位及酒店/写字楼概念
G.基准比较研究
本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得
到九洲远景（上海）投资管理有限公司的书面同意。

目錄
3盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告
A.城市宏观研究
A1.深圳市城市宏观分析
A2.盐田区区域宏观分析
4盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告
从宏观层面分析，深圳市零售市场消费规模巨大，为商业地产蓬勃
发展提供了市场基础
欧亿·体育（中国）有限公司来源:九洲远景分析24
城市群地位
经济总量
产业发展
人口状况
深圳定位于华南经济中心城市，吸引周边城
市消费者前来消费；同时深圳消费者向香港
外流短期内也较为严重，随着两地一体化这
一状况将得到改善
深圳市经济总量位居全国城市排名的第4位，
处于向发达的国际大都市迈进阶段，推动零
售市场产生各档次全业态的各类购物中心
第三产业占国民经济主导地位，高新技术、
金融、物流、文化、旅游等现代产业作为深
圳支柱产业，都为城市创造大量的中高端消
费客群
深圳市是中国第一个城市化率100%的城市，
非户籍人口超过七成，人口流动性较大
5盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告
深圳目前已处于全业态市场的发展过程中，业态较为丰富，未来零
售市场竞争将更加激烈
趋优选择市场
出现多种类型的购物
中心，强调生活方式
导向成为城市主流，
各层次的消费得到一
定程度的满足
Fastfashion成为市
场主导，topfashion
占市场5%-10%的市
场份额
娱乐/餐饮业态丰富化，
主题餐饮、休闲餐饮
等大量出现
以二线城市为主，典
型如杭州、苏州、等
传统市场
以批发市场、传统百
货业态最为典型，以
满足基本需求为主
消费以价格导向为核
心诉求
品牌的渗透率低
全业态市场
城市出现所有类型购
物中心，购物、餐饮、
及休闲娱乐的业态丰
富度达到极高水平
从价格导向到价值导
向、独特性导向消费
等均能得到最大程度
的满足
典型城市如深圳、上
海、北京等
大而全市场
百货业态多样化，购
物中心出现，食品杂
货、大型折扣店等业
态出现
餐饮娱乐形态开始多
样化
Basicfashion占市场
主流
消费向价值导向转变，
并出现多样化
以三线城市为主
欧亿·体育（中国）有限公司来源:九洲远景分析
城市商业发展阶段的演变
6盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告
城市概况
欧亿·体育（中国）有限公司来源：九洲远景分析
地理位置：深圳市位于珠江三角洲东岸，是
我国重要的对外门户
城市交通：连接香港和中国内地的纽带和桥
梁，是华南沿海重要的交通枢纽
城市区划：全市总面积1952.84平方公里，下
辖福田、罗湖、南山、盐田、宝安、龙岗、
光明新区和坪山新区等8个区
城市人口：截至2009年年末，常住人口
891.23万人
城市定位：深圳定位于华南经济中心城市，
重点发展高新技术、金融服务、外贸出口、
海洋运输、创意文化等产业
深圳位于珠江三角洲东岸，是连接香港和中国内地的纽带和桥梁，
定位于华南经济中心城市
深圳
城市群地位——全国
7盐田中轴线项目概念定位第一阶段报告欧亿·体育（中国）有限公司来源：《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004—2020）》，《广东省城镇体系规划文本(2006-2020)
珠江三角洲城镇群城镇空间布局示意图
一脊：聚合“广州－深圳（香港）”、
“广州－珠海（澳门）”区域发展主轴的
核心功能，打造具有核心竞争力的区域发
展“脊梁”
三带：形成北部城市功能拓展带、中部产
业功能拓展带和南部滨海功能拓展带等三
大功能拓展带
五轴：构建江肇－江珠高速公路沿线、105
国道沿线、107国道沿线沿线、广深铁路沿
线和惠澳大道沿线等五大“城镇－产业”
聚合轴
城市群地位——珠三角
珠江三角洲城镇群城镇空间布局说明
深圳一脊
三带
三带
三带
城市群定位
深圳处于珠三角区域发展的主轴线上，影响和带动周边城市发展，
并吸引周边城市的消费客流