谨呈：湖南德坤投资置业有限公司 德坤置业光阳108亩项目启动策略及物业发展建议 2010-7-5 项目整体定位 市场调研阶段 项目地块查勘 宏观经济背景研究 住宅、商业、办公市场调研 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈 投资者访谈 经营者访谈等 2010.5 2010.4 项目属性界定 目标分析、核心问题界定 市场分析 客户分析 案例研究 整体发展战略 整体定位 规划建议 经济评价 物业发展建议及 启动期策略 项目整体战略与定位回顾 战略解析与核心竞争力提炼 启动阶段策略 启动阶段的定位 建筑风格、景观体系建议 物业配比和户型配比建议 配套建议 物业整体布局建议 项目工作阶段划分 2010.6 物业发展建议原则 启动区策略及定位 报告框架 物业发展建议体系 区域即将升级，竞争姿态是安份的追随者？还是差异化？ 明晰价值与竞争 ——地块的资源特征，决定了本案的竞争资本； ——地块与外部的关系，决定了本案的竞争地位。 VS蝴蝶谷：城市价值、核心地段； VS中铁：核心地段、综合体价值； VS华润：品牌弱势，但未来城市资源绝对占优。 与外部的关系 地块的自然资源价值等级次优； 商业价值最高，前期难以体现； 配套价值包括区位，基于区域及商业成熟 。 地块的资源特征 本案的资源排它性集中在商业上，尽管它成熟于后期 利润最大化 核心价值塑造 动感时尚领地 高尚城市居所 商务标杆杰作 核心问题 项目发展战略 颠覆传统生活方式，塑造城市领袖 打造长沙东部新城的地标性综合体 工业用地的优化配置问题 寻求价值的建立 都市魅力+多元+活力三重发力，营造特色UVD，做星沙市场的领导者 都市魅力 多元 活力 多样化的产品组合，打造可居住一生的社区 多功能组合，快捷、方便的多方位服务 特色休闲娱乐业态 大尺度公共开放空间 都市活力中心（UVD） 标志性建筑、形象中心 识别系统的魅力，世界性、开放性、设计的魅力