XX金山湖项目 定位及物业发展建议报告 世联惠州 2009. 12 谨呈：惠州市XX实业有限公司 项目背景介绍 开发商： 惠州市XX实业有限公司. 项目： 占地67414m2，建面148310.8m2 容积率2.2以下，建筑密度30%，限高100米 区域： 项目位于惠州金山湖北片区，位于城市核心边缘区，区域开发程度不够，配套不成熟 ，但有优秀的江景和湖景资源但受到周边地块与项目限制，如何合理的利用资源、处理与城市中心区域和项目区域之间的联系等都将是本项目需解决的问题 。 1、3房户型面积区间差异不大，需要调整、创新、多样化； 2、根据不同客户的需求，140平方的4房户型修改成160-170平方的舒适大4房。户型面积比例占少量； 3、世联意见:把沿街商业空出部分面积设计成会所，小区配套问题可以在社区内部消化。 （具体想法是否可行需要参考设计院意见） 回顾上次沟通 以上结论达成一致 世联新想法：通过分析市场，在产品类别上考虑容积率分解，让项目资源利润最大化 一、项目的战略选择 二、项目的整体定位 三、物业发展建议 主要内容 项目价值分析 宏观市场分析 竞争项目分析 项目战略选择 项目初步印象 项目位于东平半岛和南部新城的东南夹角，地段优势明显。 现阶段交通不完善，生活配套欠缺。 周边待开发项目较多，但都处于项目准备阶段，未来会面对较大的竞争压力。 项目价值一：片区 金山湖片区是城市居住需求的南向自然延伸 项目分析 答案非金山湖莫属。和行政力量主导的江北新区、规划先行引导的东江新城相比，金山湖片区在惠城南部的诞生，完全是自发式的，是城市居住需求向南的一个自然延伸。 惠州现有城市新区中，哪一个产生的最自然？ 惠州 金山湖 项目价值二：规划 “一个中心、两条风光带、三个居住社区” 项目分析 金山分区规划的区域是指四环路、惠南大道、南岸路、白泥一路和西枝江合围的区域，规划总用地面积约16.44平方公里，控制人口规模14万人。片区的规划功能定位是以居住为主、商业为辅的发展区。此片区将采用“一个中心、两条风光带、三个居住社区”的空间布局结构。 “三个居住社区”是指金山岛区、金山东区和金山西区，其中金山岛区规划为高档住宅区。 “一个中心”是指南部新城规划的城市中心，在四环路北部规划市级公共设施用地，形成金山片区的中心。 “两条风光带”分别是指西枝江滨江风光带和金山河滨江风光带，充分利用西枝江和金山河的自然环境优势，形成自然生态型的滨江景观岸线。