第一章总论
一、项目概况
(一)项目名称：“阳光一品”住宅小区
(二)项目建设单位：湖南省上好家房地产开发有限公司
(三)项目负责人：谭军亭
(四)建设地点：地处娄底市建设路与同仁街之间、新园路西侧，通过建设路可与娄底市城市主干道新星路、吉星路、育才路对接，进而辐身全城。该地属娄底城市规划功能布局—“南政、北工、中商”中的“南政”板块，是“南政”板块的城东区。

(五)建设规模：
用地总面积：11762平方米(约18亩).
建筑总面积41911.38平方米，其中：住宅面积29596.58平方米(多层住宅面积16030.82平方米、小高层住宅面积13565.76平方米)、商业面积5863.5平方米、地下室面积5927.6平方米(不计容积率)、物业配套用房面积523.7平方米。

层数：本项目建拟17+F1的板式小高层住宅一栋、6+1F多层住宅二栋，6+1F多层商住楼五栋。

规划指标值如下：
建筑密度：44.3%
容积率：3.06
绿化率：30.1%
二、项目可行性研究的依据与研究范围
(一)项目可行性研究编制依据
1、土地成交确认书
2、企业营业执照等
3、工业与民用建筑可行性研究深度要求
4、国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)
5、《“阳光一品”项目详细规划》
6、有关各专业的国家设计规范
7、《城市规划编制办法实施细则》
8、《城市居住区绿化规划及规划设计规范》
9、《城市居住区公共服务设施设置规定》
10、《住宅设计规范》
11、《住宅建筑设计标准》
12、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
13、《城市道路设计规范》(GJJ3-90)
14、《高层民用建筑设计防火规范》
15、湖南省建设厅湘建［2006］330号《关于颁发(湖南省建筑工程计价办法》及有关工程消耗量标准的通知
16、湖南省建设厅《关于颁发(湖南建设工程计价暂行办法)的通知》
17、项目单位提供的有关技术基础欧亿·体育（中国）有限公司
18、经济环境及市场调查
(二)项目可行性研究范围
本报告对项目建设的必要性、经济的合理性、技术的可行性、实施的可能性等方面进行了综合性的研究论证，为项目的决策和开发建设提供依据。

主要研究内容有：
1、项目建设背景与必要性
2、市场调查与需求分析
3、现状与建设条件分析
4、建设规模与建设内容
5、规划设计方案
6、进度控制与工程建设方案
7、投资估算与资金筹措
8、财务评价与社会经济评价
9、环境保护与节能
三、技术经济参数指标
1、总占地面积：11716平方米。

2、总建筑面积：41911.38m2，其中：住宅面积29596.58平方米(多层住宅面积16030.82平方米、小高层住宅面积13565.76平方米)、商业面积5863.5平方米、地下室面积5927.6平方米(不计容积率)、物业配套用房面积523.7平方米。

3、总层数 ：17+1F、6+1F
4、总户数： 199户
5、建筑容积率（不包括地下室）：3.06
6、停车场车位数：107个
7、小区绿化率：30.1%
8、建设工期：20个月
9、总投资额：7677万元
10、收入总额：10158万元
11、营业税金及附加：566万元
12、利润总额：1915万元
13、所得税：152万元
14、净利润：1763万元
15、投资利润率：23%
16、净现值：1146万元
17、财务内部收益率：24.17%
18、动态投资回收期：2.68年
四、研究结论与建议
(一)研究结论：
1、在城区新建本项目符合娄底市城市扩建的发展规划。项目区域内的各项水、电、气、通讯、道路等市政配套设施具备，为项目的开发建设提供了良好的外部环境。

2、本项目建设对促进地方经济发展、提升城市品位具有良好的经济效益和社会效益。

3、本项目根据地域特点主要以三房二厅户型住宅为主，从娄底市目前房地产市场情况来分析,本项目销售市场前景广阔。

4、本项目为尽可能地利用有效的土地资源，消防、环保、节能、通讯、安全等配套措施考虑充分，设计合理，技术可行。

5、经测算，本项目可实现收入10158万元，净利润1146万元，投资回报23%，动态投资回收期2.68年，经济财务方案可行。

6、经分析：本项目盈亏保本点为销售收入79.7%；财务内部收益率为24.17%，高于银行现行贷款利率，具有较强的抗风险能力。

(二)建议：
1、建设单位必须落实好项目建设资金筹措计划，按时提供建设资金，确保项目如期竣工。

2、建设单位必须严格执行设计方案，拟聘高水准的施工承包队伍及监理公司，以确保本项目工程质量达到优良。

3、规范施工操作程序，严格施工现场管理，在确保安全生产的前提下讲求速度与效益。

4、为了保证资金回笼较快，达到项目顺利开发，取得最大的投资利润，建议在项目开发的前期工作中，要加强市场策划。

5、在开发过程中必须严格控制成本和费用，利用好政策。

6、项目建成后，实行规范物业管理。

以上研究表明，本项目建设方案可行，但建设单位须关注项目建设过程中的风险防范与控制。

第二章项目建设单位评价
一、建设单位基本情况
湖南省上好家房地产开发有限公司系原湖南省正安房地产开发有限公司变更公司名称而来，公司于2008年5月在娄底市工商局设立登记，设立时注册资本800万元，经变更现有注册资金2000万元，法人代表谭军亭，现房地产开发资质为叁级；营业范围：房地产开发。该公司2008年开发“陶然雅苑”、“领秀家园”两个住宅项目，累计开发面积近6万平方米，总投资5530万元；截止2009年12月，以上两个项目累计实现收入7092万元、利润1865万元，目前住