目 录 开发商简介…………………………………………………3 市场篇…………………………………………………4 业务及政策法规篇……………………………………… 39 生活机能篇……………………………………………… 49 产品篇………………………………………………………70 利多利空篇……………………………………………… 73 销售战略、战术篇………………………………………94 销售说辞…………………………………………………… 96 答客问………………………………………………………100 十、 附件………………………………………………………… 113 壹开发商简介 项目开发商——泰州市地产开发公司，成立于1993年，是一家以从事住宅区前后期配套为主兼营房地产开发、房屋拆迁的多元化公司，隶属泰州市建设局。诚信度和知名度非常高，在泰州房地产业界极具口碑，开发资质为三级。 公司拥有一支素质优秀、业务能力全面的专业技术人员队伍体系，其中各类专业技术人员在90%以上，承揽业务范围包括小区前后期配套建设、房地产开发、代建工程项目管理、房屋拆迁。公司本着“以人为本”的企业理念，制定了“重环境建设，出精品，树形象”的开发建设原则，多年来一直以精品住宅小区及其前后期配套建设和一些政府重点工程项目的施工管理为主，不断为泰州的现代化建设、人民的美好生活描绘丹青。在泰州地区曾成功开发过多个精品住宅项目和政府重点工程，累计完成100万平方米的小区配套工程建设。 主要精品项目包括：莲花一号区、三号区、四号区、七号区、玉城花园、东进小区、城隍庙修缮、文昌阁重建工程、泰山公园改扩建、环城河工程、姜堰财富新天地等项目。其中莲花一号区获江苏省优秀人居环境奖和省级园林式小区；七号区获国家园林式小区和江苏省优质工程奖“扬子杯”殊荣。 “玉城名郡”项目总投资2.4亿元，是泰州市地产公司继续开发本地市场的又一个精品工程项目。该工程项目设计秉承了城东高等院校区的文化氛围，力争建成生态、人文和谐的花园式精品社区。 贰市场篇 一、泰州简介 1、地理位置： 泰州地处江苏中部，长江北岸。1996年7月经国务院批准设立的省辖地级泰州市，是有着二千多年的历史的江苏历史文化名城，又是一座新兴的现代化城市。 泰州市地处江苏省中部、长江北岸，地理坐标位置为北纬32°01′57″——33°10′59″，东经119°38′——120°33′：西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里。全市总面积5790平方公里，其中市区面积428平方公里。总面积中，陆地面积占82.74%，水域面积占17.26%。 优越的地理位置和便捷交通条件，使得泰州与苏南一些经济发达城市距离有所缩短，将会给泰州经济的发展带来一定的发展，泰州房地产业的发展也从中明显受益。 2、历 史： 泰州古称海陵，原为长江口与黄海交汇处的一片陆地，是江淮之间通江入海的交通枢纽和重要门户，有"水陆要津、咽喉据郡"、"百谷汇集之区"之称。汉初（公元前117年）置县，东晋时（公元411年）设郡，南唐时（公元937年）为州治，取"国泰民安"之意，始名泰州。1912年改州为县。1949年1月泰州解放，设县级泰州市，为苏北行署、泰州专署所在地。1996年8月，江苏省实行区划调整，将扬州市一分为二，新建地级泰州市，原泰州市改为海陵区。 泰州春秋时为滨海重镇、东南贡赋要地。汉初"煮海为盐"，"盐粮集散、物质丰富、舟船泊步、税源充畅"。唐代设盐监，有泰州盐课一度超过全国盐赋总数的记载。宋代进入盛期，街长五里、商号林立、园林愈百、寺庙遍布，有4平方公里城池两座。成为江淮地区以盐粮集散为主的中心港口城市。 古泰州城与水紧密相连，城内外水网密布、街渠相依。形成了以稻河为南北长轴，两座城池为其双翼，外城河与城内的玉带河交错环绕，水绕城、城抱水、街河并行、水城一体的城市格局。因其形似凤凰，泰州又有凤凰城之别称。 3、文 化： 泰州周秦时称海阳，东晋设海陵郡，南唐时建泰州，寓意为"国泰民安"的福地。泰州素称"汉唐古郡，淮海名区"，海陵曾与金陵(南京)、广陵(扬州)、兰陵(常州)齐名华夏。自古以来，这里就是商贾云集、人文荟萃之地，唐代书法评论家张怀瓘、宋代教育家胡瑗、元末明初文学家施耐庵、明代"泰州学派"创始人王艮、明清评话宗师柳敬亭、清代"棋圣"黄龙士、文学艺术家郑板桥、文艺理论家刘熙载、当代著名京剧艺术大师梅兰芳等都是泰州历代名人中的杰出代表。 4、人 口： 2003年末，泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，共有91个镇、8个乡、6个街道办事处、338个居民委员会、1578个村民委员会，其中海陵区、高港区下辖9个镇、2个乡、6个街道办事处、87个居民委员会、127个村民委员会。人口平稳增长。2006年末全市户籍总人口为503.60万人。其中，市区64.26万人。全市城镇人口比重达46.1%。全年新出生