一、定位分析
（一）、项目特性分析
本案土地成本高的现实决定了项目必须走高端产品之路，以争取高价位。

在设计实施上把握：超前的设计理念+完善的配套设施+人性化的配套服务+先进的配套功能+概念炒作。

（二）、济南商务办公、写字楼市场总体情况
２００４年写字楼项目少、品种较单一。

统计数据显示，２００４年１～１０月份，办公楼投资仅为１．７亿元，同比下降４６．９％；而２００３年济南办公楼共完成投资５．４亿元，同比下降１１．５％，近两年的写字楼的投资都是呈现下降趋势。投资的减少导致了项目的减少。而从项目上看，２００４年度１－－１０月份几乎没有新项目出现，而在近期才有特区数码港和普利海辰大厦等新项目面市。

1、类比个案楼盘情况

城市33
东环国际广场
明珠国际商务港

位置
文化东路51号。

2环东路
济南火车站附近

物业型态
公寓，1、2层为沿街商铺。

写字楼；套房
酒店；公寓；写字楼。

总建筑面积
1.8万平方米
15万平方米
9万多平方米

楼 层 数
地下一层，地上16层。

主楼2座33层；侧楼2座30层。

高度达188米，地上40，地下3层

工程进度
主体框架完工；05年8月交房。

基本完工；05年2月交房。

内部装修阶段；
05年4月交付使用。

户型、面积
35、45、80平方米。

158、201、244、284、348平方米。

公寓为：137、165
内部有实体墙分割

装修情况
实木地板、乳胶漆墙面、卫生间瓷砖到顶。

初装修
简装修

配套设施
分户式中央空调；停车位；独立及公共卫生间；2部电梯。

豪华星级商务套房；空中商务俱乐部；618平米星级大堂；日式沙艺园林；空中游泳池；空中花园。

六部电梯、地下停车场、国际会议中心、国际商务中心、星级酒店商务设施、空中花园、48层设直升机停机坪等。

售价
5600元/平方米
5800元/平方米
公寓价格为6700、7300两种

业主请况
投资者。信息咨询；网络；设计；广告等小型公司。

目前进驻东环国际广场的企业三百多家，企业总部三十多个。

知名企业或对企业形象要求较高的公司；

其他
上房率为：74%；按揭贷款80%；住宅性质。

按揭贷款80%。商业性质。

（二）、济南房商务写字楼发展趋势
写字楼的投资呈现下降趋势。

小户型开始受到市场青睐
以城市33为典型
具有亦商亦住多功能商务型公寓开始走红
以国华经典为代表
配套设施的齐全性、商务办公的数字化与智能化日益完善
东环国际广场
一批按商务写字楼功能，而具有住宅楼的性质的楼盘亮相
以城市33、鸿苑*世纪开苑为代表
6、老城区低迷东部崛起
市场上的商务办公项目主要集中在东部，如东环国际广场、创展中心、环保科技园国际商务中心、城市３３等项目，新推出的特区数码港和普利海辰大厦也处于历山路以东。 值得一提的二环东路和山大路近几年的发展：自２００２年后嘉恒商务大厦、发展大厦、东方丽景、东环国际广场、三箭数码大厦、历下大厦、山航大厦等建设以来，二环东路的商务气氛渐浓；而山大路区域的写字楼也在济南的写字楼市场上占居了半壁江山，吸引了高科技、服务业、信息咨询业等新兴公司。

（三）、SWOT分析

1、优势

A、本案目前并未开工，有足够时间调查济南市场，根据市场需求来定位产品、配套功能。

B、本案所处区域为济南传统的政务中心、金融中心，省市重要政府机关，相关政府部门多家银行驻山东总部云集，与政府、金融机构关联密切的欧亿·体育（中国）有限公司及人群，喜欢在本区域办公或居住。

C、作为老城区，经过多年的发展周边配套设施齐全。

D、作为政府部门、金融机构和军区驻地的聚集地，治安状况良

2、劣势
A、本案土地成本较高。

B、先进超前的物业形态必将带来物业管理费的提高与公摊面积的增大。

C、酒店式公寓在济南尚无先例，市场的认可程度还无发准确衡量。

D、作为本案的第一交通干道——经七路时有拥堵现象发生，与本案相邻接的南上山街街面狭窄，基本不具有通车功能；另外济南中西部传统商务办公区域交通拥堵等现象日益严重，降低了办公效率，这使一部分公司已开始迁出。

E、近年来济南东部新城的发展加快，带动了商务办公向东转移，济南公司选择迁向中部或东部办公渐成趋势。

3、机会
A、项目临近济南市政府及省机关，对于与政府关联度较高的机关企事业单位（包括各地市驻济办事处等）具有吸引力；
B、酒店式公寓尚属市场空白，但大量的商务往来以产生了对此产品较大的市场需求。