裁好布料做衣裳：购物中心专业管理面临的大困局
--------------------------------------------------------------------------------
发布时间：2004-8-16 来源:东方早报
“裁好布料做衣裳”沈以亨眼中的上海商业专业管理
“地产开发商商裁好了布料，然后找到商业专业管理团队说，你们帮我们做衣服吧。”
商业地产开发缘何难以和商业专业管理对接？为解释这个原因，汤臣“上海传奇”购物中心总经理沈以亨打了一个形象的比方。
购物中心分割出售，购物中心招商困难，购物中心与小业主诉讼频频……2003年以来，购物中心成为商业界最热门的一个话题之一，也成为最易引发事故的交通隐患之地。沈以亨指出，忽视专业商业管理，是导致系列问题的关键。
卖方市场下的商业地产
商业专业管理缘何备受冷落？沈以亨认为卖方市场下，商业地产刚步入花样年华，即使不注重内涵，也不乏大批的追逐者：“大约在1996和1997年间，中国内地的零售业由卖方市场转向买方市场，中国内地的商业也由此进入激烈的竞争之中，专业化管理逐渐得到重视。而在商业地产方面，1999年以来，一直还是卖方市场，地产商就要盖好商场，不愁卖不掉商铺，在这种情况下，商业地产中专业商业管理就成为点缀性的装饰。”在内地工作近10年，沈以亨看得比一般内地商业人士还要透彻。
这几年，几大城市的商铺价位节节攀升。“一铺富三代”尤其的得到中国投资者的认可。由此也造就了一大批具有“中国特色”的购物中心：问题重重的产权分割式购物中心。
在上海的一些购物中心打出分割出售商铺的广告后，竟然出现投资者整夜排队购铺的现象，媒体也频频发出关于“天价商铺”的报道。
沈以亨指出，在中国,专业的购物中心管理人才本来就是“凤毛麟角”，而开发商找到这些专业人才又往往显得“别有用心”，导致了一大批非专业的购物中心管理团队开始管理购物中心。
“我以前也接触到很多这样的开发商，感觉他们只是需要我们去，帮助他们卖铺作个概念，但是实际上，他们并不关心后期的管理究竟是否专业，导致最后合作往往不成功。”沈以亨说。
裁好布料做衣裳
商业地产和商业管理对接困难，已经成为业界公认的一个难题。那么，究竟是什么原因导致了两个原本需要密切配合的欧亿·体育（中国）有限公司显得格格不入？
为回答这个问题，沈以亨打了一个形象的比方：“地产开发商裁好了布料，然后找到商业专业管理团队说，你们帮我们做衣服吧。”
沈以亨经常遇到开发商邀请他去看一个商业物业，他说，目前内地的商业地产开发商，还没有学会用商业的方式来开发商业地产，不是门面太深，就是动线不够，或者餐厅的排风设施不到位。沈以亨举了一个非常普遍的例子是，很多地产商在设计的时候，按照工程设计书上的规范，进行配电：如1000平方米配100千瓦的电。“而现在的商业设施，至少配上200千瓦。”而一旦这种配电系统已经定型，后期的更改就非常困难。
此外商业动限也非常重要。曾担任正大广场执行副总裁的沈以亨指出，正大广场在原先设计的时候，大门朝向原来的过江码头，而现在，靠近东方明珠的后门却成了正门，这也给后期的商业经营带来了困难。
而在国外发达国家，购物中心开放商在融资以前，已经找好了专业商业管理团队，开发商能否成功融资，与管理团队在业界的影响也很有关系，就是这种机制，迫使开发商不得不重视专业商业管理，而专业的商业管理技术，在开发商造房子的环节就已经介入，避免了后期管理者必须“削足适履”的作法。
“只租不售”在国内暂时难以实现
“国家实行宏观调控后，专业的商业管理人才好像忽然得到了重视。”沈以亨开玩笑地说：“宏观调控似乎帮了我们的忙。”
中国的购物中心会不会因此学会“只