高力季报 仓储物流 | 成都 | 研究部 | Q1 2020 | 2020年4月20日 生鲜电商仓储需求逆势增长 未来展望 &建议 张潇嘉 高级经理 | 研究 | 华西区 +86 28 8658 6288 donna.zhang@colliers 2020 –24 年平均/ 2014年末 2020–24 年平均 2020 Q1 环比 2020 年末同比 Q1 2020 2020全年 > 2020年市场进一步向租户市 场倾斜，业主将提供更宽松 的租赁条件，以及更优惠的 租金。 -2.1% -7.5% -1.7% -160,800 平方米 305,000 平方米 344,200 平方米 RMB 25.6 (每平方米每月) RMB 24.2 RMB 23.9 > 同时更多的业主愿意为大面 积租户提供定制库，或帮助 租户进行局部仓库改造。 需求 供应 租金* 3.9pps 23.0% 1.0pps 20.1% -0.8pps 15.0% > 因此对于有搬迁升级，新租 扩租需求的客户，2020年将 是获取高性价比物业的最佳 时间。比如租户可以用更低 的成本获取交通便利的核物 流心子市场物业。 0 平方米 432,000 平方米 364,000 平方米 空置率 2020年第一季度市场需求欧亿·体育（中国）有限公司 2020年第一季度各子市场空置率及租金表现 构成 平均净有效租金 (元每平方米每月) 2020 Q1市场总结 空置率 (成交面积占比) 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 28.5 30.0 28.0 26.0 > 2020年第一季度，成都高标 库市场未录得新增供应。 生鲜电商 25.7 > 得益于食品消费的增长，生 鲜电商在新冠疫情期间仓储 需求随之上涨。 24.7 23.7 23.5 制造业 电商 24.0 > 然部分为备战“年货节”， 于去年末进行短期租赁的零 售、电商租户开始在第一季 度退租，导致全市空置率环 比录得上升。 22.0 11% 25% 32% 32% 11% 0% 20.0 双流 新都 龙泉驿 新津 青白江 数据来源：高力国际研究部； 租金：净有效, 人民币元每平方米每月；pp：百分点 高力季报 仓储物流 | 成都 | 研究部 | Q1 2020 | 2020年4月20日 平均有效租金，租金增幅 (元每平方米每月) 全市净吸纳量录得负值，生鲜电商逆势扩张 平均净有效租金（左） 增幅%（右）2% > 2020年第一季度，无新项目入市。从需求来看，一方面， 27.5 27 部分为备战年末年货节而于去年底进行大面积仓库短租 1% 的传统零售商、电商开始在春节后退租。此外大型电商 26.5 26 2020 Q1 0% 继续搬迁至自建仓库，导致季内录得数个大面积退租案 回顾 例。而受疫情期影响，各地区道路交通管制，仓库运营 受到较大限制，市场新增需求被迫推迟。 -1% -2% -3% 25.5 25 > 另一方面，在新增需求减弱的第一季度，生鲜电商业务却逆势扩张。 第一季度受疫情影响，居民外出购物频率减少。取而代之更多的通过 线上购买生活必需品。由于蔬菜、肉类、水果的刚需属性，生鲜电商 成为最受消费者青睐的购物平台，生鲜商品销量在前两月录得成倍增 长。因此季内成都大型生鲜电商的仓库需求也水涨船高。 24.5 数据来源：高力国际研究部 租户市场将进一步显现 > 截至第一季度末，受部分大面积租户退租，和新需求被推迟影响，全 市净吸纳量录得负值，整体空置率环比上升3个百分点至23%。 第一季度，为加快去化， 同时吸引优质租户，业 主租金报价进一步松动。 全市平均有效租金环比 下降2.1%至25.6元每平 方米每月。 未来展望 新增供应、净