天健龙岗项目竞标报告 致深圳天健房地产开发实业有限公司
我们的工作一切都要以开发商的目标为出发点……
开发商的目标
我们对项目销售目标的思考： 品牌目标——打造高端产品形象，确定项目占位，树立市场知名度 速度目标——追求整体的销售速度，迅速完成资金回笼 价格目标——规避市场风险，合理的市场利润
Questions:
1、如何在短时间内树立项目的品牌形象？ 2、如何最大挖掘产品的价值？ 2、如何挖掘项目的目标客户群体？ 3、如何在开盘前取得客户的认知和认同？
我们面临的问题
带着问题，我们重新认识审视我们的项目……
关于市场…… 关于天健…… 关于项目…… 关于客户…… 关于推广…… 关于销售…… 关于我们……
关于市场……
宏观经济下调风险依然存在
宏观经济经济周期调整与全球经济周期调整相重叠，2009年下调风险依然存在
数据来源：国家统计局
宏观经济形势分析
房地产投资增速减缓，外资投资急剧下降
全国房地产开发投资增幅减少，热潮减退
数据来源： 2008年1-12月国土资源厅公布
受国家宏观经济的影响，住宅开发投资减速，增幅较07年有一定的回落
受全球金融危机影响，外商投资呈大幅度下降趋势，与07年同期增幅比较下降高达49%；
宏观经济形势分析
房地产开发景气指数持续回落，房屋成交量继续萎缩
房地产景气指数连续13个月下降，主要城市房屋成交量大量萎缩
2008年1-12月商品房销售情况
全国房地产开发景气指数趋势图
数据来源： 2008年1-12月国土资源厅公布
宏观经济形势分析
全球以及中国经济面的变化影响中国政策面的走向
从抑制通胀转为“保增长”为主的政策导向
“一保一控”——把保持经济平稳较快发展，控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务；从连续加息货币政策持续从紧到快速降息刺激经济，从严格控制物价上涨到大力保护出口、增加政府开支拉动内需
宏观经济形势分析
中国政策面的变化决定房地产政策转变的同步发生
从抑制投资到鼓励“刚性需求”入市
宏观经济形势分析
新政“放松”房产调控政策的方案，主要针对自住性住房，对二次购房也表示积极态度；（改善型住房是否包括二次购房尚未出台最终细则）
调控后经济及政策环境向好，房地产业将步入平稳发展期
中国籍经济景气指数预测曲线
2007
2008
2009
中国经济景气指数预测曲线
2010 宏观经济形势分析
面对经济过热，10次调整准备金率，6次调整利率，调整剧烈。
出台微调政策，通过利息和税收政策鼓励消费。
稳定为主，政策调整轻微，加大基建投资和金融政策。
经济政策大幅调整，土地政策/体制改革等重大政策出台和落实。全面拉动市场复苏。
08-09年经济政策调整以微调为主，09年底-10年初可能将出台全面促进经济增长的政策调整。