中国·长兴岛 『玖珑湾』产品定位及开发策略建议
同策咨询·浙江 2011.5
总建约60万方的大型综合性项目 快速发展中的长兴岛临港工业区
我们应该用更高的视野来审视“玖珑湾”
审视长兴岛
2005年6月——省政府作出举全省之力开发建设长兴岛； 长兴岛临港工业区列入辽宁省“五点一线”对外开放重点区域之一； 2010年4月——长兴岛临港工业区升级为国家级经济技术开发区； 长兴岛面积252.5平方公里，中国第五大岛，长江以北第一大岛 ；
国家级经济开发区、辽宁“五点一线” 重点区域
整岛开发上升到国家层面，发展前景看好！
长兴岛是中国与新加坡继苏州工业园区之后第二个合作项目； 长兴岛管委会享有较高的政治自主权，为岛屿开发奠定了行政基础； 以苏州工业园区作为蓝本，我们对长兴岛的开发充满信心；
世界500强大型企业陆续进驻，整岛开发蓬勃发展
STX造船 万邦集团IMC 赫格雷制药 港华燃气 船舶配套产业园 天瑞集团 恒力石化 天诚燃气 浦项制铁集团 大阳日酸 北首光源 三垒机器 光汇石油 敦豪国际酒店
全面对接辽宁省环渤海经济圈重点建设区，借助“国家级开发区”概念全速发展； 优化提升经济结构，加快城市化进程，建设宜居型中等港口城市； 集成式推进科技创新，提高临港产业园区的质量和水平，集约化开发资源环境；
从规划来看，长兴岛将按照中等城市标准进行打造
10年GDP排行
第一步：在第十一个五年计划期间至期末，主要建设以出口加工为主的临港工业区和发达国家为合作对象的、以装备制造业为核心的现代制造业基地； 第二步：通过开发，利用深水岸线资源，建设物流仓储基地和自由贸易区。
用现有的眼光来看这是一座岛屿[长兴岛] 用未来的眼光来看这是一座城市[长兴市]
审视玖珑湾
2010年总去化52万平，单项目年平均去化6-8万方
在售项目去化量达80%以上.2011年市场竞争表面温和，但是未知项目体量巨大，实质竞争暗涌还是存在的。
按照目前市场去化速度。保守估计本项目整体销售周期需要6-9年；
按照目前市场正常去化速度来预估本项目大致的去化速度； 以预判的项目开发周期来作为项目后期定位的重要依据； 综合考虑到城市发展、板块成熟、经济发展等等未来因素；
待发展区域发展模式情况
明确规划
营造环境
制定发展规划 逐步细化发展脉络
逐渐磨合 成本投入 创建环境
随区域政策不断明确，国家建设不断投入，区域成熟化需要时间逐步实现； 区域发展成熟拉动整体市场与土地属性不断升值； 整体市场升值对区域市场形成再促进作用，形成良性循环；
预计5-6年后，长兴岛区域将发展成为成熟化热点经济技术开发区；
目前 阶段
[长兴市]岛屿快速发展期，城市日新月异； [玖珑湾]60万平米规模、6-8年的开发周期；
融入城市的整体发展 踏准城市的发展节奏
我们理应成为城市发展的坚实脚印
审视整体规划
虽然过去规划改动较大，但是从规划理论上来看产业区与城市功能区相互区隔的方向不会改变
产业区
生活区
规划会考虑利用最佳的自然资源打造城市生活区
打造良好的生活区是工业园区建设的必要条件，用以吸引高端人才的入驻； 苏州工业园沿金鸡湖形成城市感浓郁的生活区，为产业园的发展提供条件；