万科城商业街启示录
——2011年1月
目 录
一、万科城项目简介 二、万科城项目商业街分析 1、万科城的总体商业规划 2、万科城商业街的亮点 三、万科城商业街对社区型商业开发的启示 1、商业开发总体原则 2、商业业态规划表
项目概况
开 发 商： 万科?? 物业管理： 万科物业 建筑设计： 美国 sandybabckck 设计事务所 环境设计： 美国 BGA 景观设计事务所 销售代理： 自销 物业类型： Townhouse 、 Loft、情景花园洋房、宽景house、小高层、高层 项目位置： 龙岗区 龙岗布吉镇坂雪岗工业区，梅观高速与机荷高速交汇 占地面积：约46万㎡ 建筑面积：约53万㎡ 总占地面积： 397883.5平米　其中住宅：398050平米　商业30000平米　 幼儿园2所6000平米　社区配套设施3000平米　物业管理500平方米　公厕2处120平米 建筑覆盖率 <30%　容积率小于1.1绿化率：>30% 车位比：　1：1 建筑高度：低层、多层及中高层　
SWOT分析
项目总体规划图
万科城商业项目分析
一、商业部分的规划
西班牙风情商业街
商业与景观的融合
商业街规划特点
1、全街铺：大部分为街铺和底商，临路、临街、临水、临风，层高达到 4.8 － 5.8 米，在建筑风格上，力图体现一种西班牙风情； 2、商业街有2层、有3层、有半地下的、很丰富；哑铃型的商业形状，造成二个广场人流 的逗留，中间以水景连通，同时将商业和景观镶嵌一起； 3、三大主题：国际美食坊、时尚购物中心、娱乐休闲广场。 4、流畅的人、车动线设计
立体交错人流交通
入 口 处 景 观
商业二层平台的宽度
上下便捷的楼梯转换
楼梯也可以是一种风景
实用且精致的小品
怡人的水景
优美的天际线
万科城的商业街的营销策划亮点
1、万科城商业街采取与大中小商家形成各种 业态互为补充的经营模式，经营上多以特色连锁品牌经营为主。
2、统一规划、统一招商、带租约销售。
3、不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制 造区域人气，提高社会关注度。
万科城商业项目对社区商业开发的启示
1、商业开发总体原则 （1）市场定位：满足周边居民日常生活需求的社区服务型配套商业。 （2）业态定位：以社区服务配套为目标，根据项目实际情况，引进超市便利店、药店、面包店、银行等欧亿·体育（中国）有限公司，具体详见《业态规划表》。 （3）商户定位：选择具有连锁品牌效应，经营经验丰富、较强实力的商户作为目标对象。 （4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 2、商业业态规划表：
（1）、超市 规划配比表
技术要求：
（2）其它零售服务业
基本共同点： 1）、门面宽度（开间）：5米—8米； 2）、基本开间与进深比例：1：1.5—1：2； 3）、层高：3.7米—4.2米； 4）、电容量：150KW—200KW/㎡； 个别业态不同的技术要求：