保利地产 特色小镇简介
技术研发中心
POLY REAL EASTATE 2017
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前言
2016年，各地地王频出。从中央到地方各项调控政策扎堆出台，土地资源的获取越来越困难。在逆境中，却有一些开发商异军突起，凭借自身特殊的优势获取大量廉价的土地资源。以华夏幸福为首的多个发展商凭借“城市运营”的概念，大量获取近郊土地资源，迅速扩大企业规模。其中，“特色小镇”概念拿地尤为突出。
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为什么要做“特色小镇”？
背景简介
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2016年，全国300城土地市场成交建筑面积40977万平方米，同比下降28%。去库存总原则下，土地供地规模持续缩减，三四线城市缩量更为显著。
2016年，全国300城经营性用地成交金额为19769亿元，相比2015年增加23%。成交面积缩水，而成交金额不减反增，热点城市高总价、高地价、高溢价率的三高地块频出，区域地价屡被刷新。
2016土地量跌价升“地王年”，土地获取越发困难
2016土地量跌价升“地王年”，土地获取越发困难
2016年达到4825元/平方米的新高度，同比涨幅高达72%。“僧多粥少”导致房企对优质土地资源的争夺加剧，火热的市场又进一步推高了地价的走高。
2016年二线城市土地溢价率最高，增幅也最大；其次三四线城市大有后来居上之势，反倒是一线城市年内溢价率整体最低。
各房企依托自身特殊资源，抓紧了概念拿地的步伐
华夏幸福基业 PPP模式 围绕国家战略重点区域，已完成50+产业新城，120+产业园，1100+企业进驻。2015年销售额724亿元，2016年销售规模1203亿，同比增长66.43%。仅去年12月，就获取167.97万㎡土地。
华侨城文创小镇 已建成大型旅游综合项目18处。提出将以PPP模式构建100个文创小镇的目标。如：深圳光明新区开发范围涉及11平方公里的小镇项目。
各房企依托自身特殊资源，抓紧了概念拿地的步伐
万达文旅城 除度假区外，万达已有13个大型文化旅游项目。合共45.63平方公里。
绿城小镇 已完成桃李春风等八个涉及度假、颐养、农业、复合等多类型小镇。并在建18小镇项目，用地面积约2.5万亩。
中央重点支持，在2020年要培育1000个特色小镇
住建部、发改委、财政部联合发文，促进特色小镇发展
前 言
目前系统内已开展设计的特色小镇项目为数不少，个别项目已经立项一年仍未获取土地。而碧桂园从2016年8月份开始至今，在很短的时间内，已实现深圳周边4个北京周边一个的小镇项目勾兑。他们是怎么做到的？保利如何结合自身优势发展“保利特色小镇”呢？
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普遍难点
大部分特色小镇拓展项目无法打包住宅用地，后期收益无法得到保障； 产业运营不是我司主业，未能找到具体的盈利模式； 我司未有一个落成项目，政府信心不足； 整体企业资源不足或信息不对称； 地产集团未形成统筹及合力，推进各地小镇拓展工作； 地方政府需求、产业情况参差不齐，可能较难以固有模式“一招打通”
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碧桂园是怎么成功的？
对标浅谈
东莞产业布局分析
承接深圳技术创新产业外溢
东莞产业转型分析
从劳动密集型到知识密集型
上层次规划分析
建设深莞融合试验区、布局金融业
自身产业支撑分析
自身现有制造业为经济支柱
创新金融
高端新型电子信息产业
政府需要什么？
碧桂园能提供什么？
东莞科技小镇产业遴选过程
帕拉丁基金、中国平安、天图资本、中国建设银行、清华基金会、SEQUOIA CAPITAL、领沨资本、交通银行、中国农业银行
清华思科集团、李开复创新工场、宇视科技
碧桂园以政府需求为出发点，我们要改正以自身优势为出发点的本位思路
政府
碧桂园
保利
政府
保利
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整合资源
过去，我们以自身产业资源去强行适配政府的需求，政府并不买单
现在，我们需要整合社会产业资源，做到政府要什么我们就能给什么