临桂桂花酒厂项目提案
中国一品堂桂林公司 2011.6.14
市场概况
桂林地产市场分析
未来地产市场片区发展趋势预测
片区发展对本项目的影响与对策1PART ONE
一、桂林地产市场分析
市场需求旺盛，重心向新城转移； 楼盘素质不断提高加速推动桂林地产发展。
市场格局
主城区
临桂
八里街
主城区： 景观优越、商业金融发达、生活配套成熟完善，高端置业首选的豪宅区。 中小规模的项目为主，可开发资源日渐稀缺，开发逐步向主城边缘区域发展。
临桂： 新城区，未来城市发展重心，属于规划发展初期，中大型项目聚集，楼盘品质高。 配套不完善，入住率不高，生活便利性弱。
八里街： 开发区，与主城无缝连接，人口密集。 区域规划档次弱，楼盘品质不高，中小规模楼盘为主。
商品房市场情况
近两年各版块成交量对比
主城区与八里街因为供货少及政策的影响，10年总体销售量明显低于09年，临桂逆市飘红，反应市场需求空间大。
商品房市场情况
近两年各版块成交价格走势
10年价格相比09年有着大幅度增长，临桂涨幅最小，竞争激烈。
临桂市场格局
区域概况： 老区以金水路与人民路两边辐射区域为主，人气旺、配套设施齐全等特点。 新区是以西城大道与世纪大道为中心向外扩张，发展成集行政、商业、商贸和文化生活为一体的新城区 。
房产市场概述： 老城房地产市场主要以中、小楼盘为主，小楼盘以一栋、两栋单体楼为主，无绿化和物业管理形象差，价格低，中等规模楼配套设施齐全，价格也是临桂最高的。 新城房地产市场主要集中在西城北路片区，以大型楼盘为主，项目内各种配套设施齐全，有大型园林景观，封闭式物业管理。
新城区
老城区
临桂市场格局
新城板块在售项目均价对比
新城区以大规模楼盘为主，具有配套齐全、居住环境宜人等优势，整体均价在3900-4000元左右。
新城板块代表个盘案例
新城板块代表个盘案例
临桂市场格局
老城板块在售项目均价对比
老城区居住氛围浓，以中、小楼盘为主，小规模一、两栋单体楼配套差，无小区管理，价格在3700-3800元，如一品尚城、云顶御峰。
中型楼盘由于有物业管理，绿化等相关配套，价格在4200-4500元之间，如金水湾、香樟林等。
老城区居住氛围浓，以中、小楼盘为主，小规模一、两栋单体楼配套差，无小区管理，价格在3700-3800元，如一品尚城、云顶御峰。
中型楼盘由于有物业管理，绿化等相关配套，价格在4200-4500元之间，如金水湾、香樟林等。
老城板块代表个盘案例
老城板块代表个盘案例
老城板块代表个盘案例
老城板块代表个盘案例
从代表性项目的销售看市场状况
客户群：在售项目当中，购房客户主要以临桂县（单位、个体））、桂林市（公务员、个体）、外地（投资、自住） 三大客群为主，刚需是目前临桂市场购房的主流。 产品：在售项目中以72-89㎡两房以及92-129㎡三房为主，单间与四房市场供货少，需求也小。 特点：大盘为主，配套完善，园林景观优越，以品牌、品质作为卖点。 总价接受程度：到临桂购买住房客户，相比市区普遍接受价格较低，两房集中在28-35万元，三房集中在40-50万元. 价格：大盘中主要以景观作为价格区分，观景房与普通房一般价差在200-300元/㎡，楼层差在50元/㎡，小楼盘主要以层差为价格区分，楼层差在30-50元之间。低总价房源最先销售。 各户型销售情况：市场供应户型主要以两房、三房为主，销售户型主要以三房为主，两房为辅，紧凑型户型因为面积小、总价低最先被销售。