证券研究报告 |深度报告 REITs研究组 |产业园 REITs 产业园公募REITs分析 推荐（首次） —REITs系列研究 2021年05月30日 上证指数 欧亿·体育（中国）有限公司规模 3609 ? 产业园存量市场空间较广，是我国经济发展重要的载体，在长期经济潜在增 速中枢下行、利率中枢下行通道中，存量资本化盘活可期。随着我国技术水 平和信息化水平的提升，我国产业园也升级为以高新技术、信息科技、文创 等知识密集型为主的高附加值产业。我国国家级开发区超 600家，省级开发 区超 2000家，各类产业园区超 15000家；以经开区为例，截至 2020年末， 东部地区占比约5成。截至2019年末，国家级高新区及经开区占全国GDP总 量的23%，园区经济已经成为我国经济发展的重要引擎，存量市场空间广阔。 占比% 股票家数（只） 总市值（亿元） 流通市值（亿元） 148 18003 16242 3.5 2.2 2.4 欧亿·体育（中国）有限公司指数 % 1m 2.8 6m -6.8 12m 首批产业园公募REITs基本情况对比：a.博时招商蛇口产业园REIT：底层资 产位处蛇口网谷产业园，区位优势明显，为产业园内优质物业，两个物业均 于2014年竣工，2020年平均出租率约90%，REIT拟发行9亿份（另有3亿并 购贷），网下认购倍数15.31倍，发行价格2.310元/份；b.东吴苏州工业园 区产业园 REIT：底层资产位处苏州工业产业园，基础设施完善，享受长三角 经济圈发展红利，为产业园内优质物业，两个物业均于2013年前竣工，2020 年平均出租率约 80%，REIT拟发行 9亿份，网下认购倍数 3.613倍，发行价 格3.880元/份；c.华安张江光大园REIT：底层资产位处张江科学城，地处长 三角核心城市，为产业园内核心资产，物业主要于2014年竣工，2020年平均 出租率约99.5%，REIT拟发行5亿份，网下认购倍数8.85倍，发行价格2.990 元/份。 ? 绝对表现 相对表现 6.0 -2.0 -14.9 -31.4 (%) 60 50 40 30 房地产 沪深300 20 10 0 -10 -20 Mar/20 Jul/20 Oct/20 Feb/21 欧亿·体育（中国）有限公司来源：贝格数据、招商证券 相关报告 ? 从股息收益率角度看，三支产业园公募 REITs发行价对应的股息收益率较为 合理，博时招商蛇口产业园 REIT、东吴苏州工业园区产业园 REIT、华安张 江光大园 REIT分别为 4.39%、4.35%、4.66%。借鉴国外REITs估值方法以 及产业园 REITs估值区间，并综合考虑国内外城镇化阶段、经济情况以及流 动性环境等差异性，我们采取股息收益率法对国内首批产业园公募 REITs进 行估值，认为股息收益率合理区间在（3.75%-4.75%）；根据三支产业园公募 REITs的发行价格测算对应的股息收益率均落在我们预估的合理区间。 1、《藏在房地产业增加值里的转型密 码—房地产欧亿·体育（中国）有限公司 2021年度投资策 略》2020-11-17 2、《REITs“花”开—--基础设施公募 REITs解读（多欧亿·体育（中国）有限公司报告）》 2020-05-05 3、《REITs是如何站上历史舞台的， 从复盘 SARS后的港台开始》 2020-02-16 ? 风险提示：经济下行、流动性快速收紧、竞品物业供过于求等市场风险；项 目运营不善、所有权续期、租约集中到期等经营风险；基金管理人、营运管 理人及物业管理人关键管理人员变动对经营业绩产生不利影响风险；政策风 险；基础设施公募REITs流动性风险等。 赵可 博士 首批产业园公募REITs对比 0755-82943231 zhaoke@cmschina S1090513110001 拟发行份网下认 额（亿份）购倍数 询价上