文本描述
皇庭壹号公馆营销总纲
谨呈:皇庭地产集团
本案提要
本案主要解决3大核心问题:
1、突出产品价值,弥补区位价值不足
2、寻找有效客户渠道,挖掘积累客户
3、通过展示及物业服务提升项目价值
二、目标下的思考
一、总体目标设定
三、解决思路
四、营销执行策略
五、费用预算
目标:2011年10月31
313套别墅售磬
2011年度营销目标分解
一区完成销售100%,约4.3亿元
二区完成销售100%,约7.8个亿
2011年度预售节点
2011年度营销目标分解(12.07亿)
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
3月
认筹
预售证配合:4月15日 6月15日 7月8日 8月12日 9月10日 10月8日
板房园林开放
工程 会所开放
一区C标段
1.01亿元
一区AB标段
2.38亿
二区D标段
2.34亿元
推货
开盘节点制定:4月23日;6月26日;7月16日;8月20日;9月17日,10月16日
一区D标段
0.87亿元
二区A标段
1.35亿元
二区B标段
2.52亿元
二区C标段
1.58亿元
目标解析
高价格
形象高度
持续销售
快速销售
皇庭品牌有效延伸
支撑
支撑
实现
实现
必要条件
首要目标
终极目标
二、目标下的思考
一、总体目标设定
三、解决思路
四、营销执行策略
五、费用预算
本节提要:
通过对片区经济环境,供需比分析,以及政策干扰分析和片区竞争形势分析,得出2011年面临较为严峻的市场竞争环境,同时指出项目的机会市场所在。
二、目标下的思考 1、宏观大势分析预测 2、项目分析 3、营销难点
当地房市宏观经济及消费力
片区土地市场分析预测
片区产品供应量现状及预测
片区价格特点
政策风险分析预测
宏观大势总结
石龙概况
石龙镇位于东莞市北部,东江下游,广深铁路贯通全镇,交通四面八达,全镇面积10.38平方公里,常住人口14.8万,其中本地户籍人口6.9万
东莞经济重镇,全国千强镇第19位,交通便利,镇域面积10.38平方公里,位于东江下游,拥有丰富的江景资源。
石龙历年GDP增长情况
石龙前景分析
城市交通
从最早的船埠,到后来的火车站,石龙凭借其得天独厚的优势,一直是广东省重要的交通枢纽中心之一。
伴随着新火车站及轻轨R2线的破土动工,石龙站将成为东莞市接驳珠三角的城际轨道枢纽中心,而石龙也将成为珠三角交通最为便捷的城镇之一。
广深铁路(已通)
石龙--广州 22min
石龙--深圳 41min
轻轨R2线(在建)
石龙--南城 12min
石龙--虎门 37min
石龙前景分析
城市发展
石龙是东莞北部片区的中心,
土地面积仅10.38平方公里的,
是整个东莞最小的镇区,
石龙新区面积也仅有4.3平方公里。
石龙的土地越来越稀缺,
与石龙仅一河之隔的石湾,
必将成为石龙外扩的第一站。
石龙前景分析
东莞主要镇区经济情况
作为东莞经济重镇,石龙与其它发达镇区相比,户籍人口与外来人口的比例明显高出许多;
户籍人口作为消费的核心群体,促使石龙本地的高端消费不断发展,这也使面向石龙的高端产品具有较大的市场空间;
本项目产品为市场稀缺的高端产品,契合了石龙高端客户的需求。
经济情况
石龙前景分析
石龙经济分析 莞北中心经济名镇
石龙镇在全国镇区排名中位列第59名,在东莞镇区排名中位列第10名,自古以来一直 是广东经济、文化、商贸重镇;
在以传统商贸经济为基础的上,近几年石龙大力发展光学电子、医药、信息等高科技产业 ,目前全镇外资企业已超过180家;
随着石龙近两年的产业转型与城市基础设施建设的逐步完善,预计未来两年石龙经济将得到更快发展,预计未来几年石龙房地产市场将出现更加旺盛的需求。
石龙国内生产总值预测(单位:亿元)
数据来源:东莞市石龙镇总体规划( 2002-2020 )
石龙未来规划方向 东莞中心城区发展战略区
1、战略地位:石龙位于珠三角区域北部功能拓展带与东部城镇产业带的交汇处,属于东莞中心城区发展战略区,未来战略地位将得到进一步提升;
2、交通:石龙位于东莞西北经济片区,与东莞生态园相连,通过广深高速、环珠三角高速等于各镇相连。在未来的规划中石龙镇域的路网体系将不断得到完善,交通拥挤状况将得到有效改善,石龙对外交通出入体系将逐步建立,内部交通问题将得到梳理,形成层次清晰、等级分明的道路系统,石龙的未来交通将会更加便捷;
3、城市化进程:石龙在未来的规划中将会更加适应城镇经济社会发展的需要, 城镇形态会由村镇型向城市型迅速转变,城市化进程会进一步加快。石龙在未来将会充分发挥中心城镇的地区辐射作用,带动周边地区的发展;
4、 文化与基础设施:石龙城镇形象建设将得到进一步加强,同时中心镇的行政、商业及文化功能将会得到进一步加强,城市公共设施及市政基础设施将会更加完善。
石湾经济分析
经济基础良好:石湾2008年城镇居民人均年收入19387元,完成税收19879.1万元,完成固定资产投资8.61亿元,金融机构储蓄存款余额22.6亿元。
工业发展快速:近年来,石湾工业经济迅速发展。2008年,全镇实现工业总产值73亿元,规模以上工业产值44亿元。截至2008年底,镇内有工业企业1085家,就业人数8万多人。
城际交通便捷:广汕公路、广惠高速公路与镇内两条主干道石湾大道、永石大道形成纵横交通网络。距惠州、深圳、广州均只1小时车程。镇内建有两座横跨东江的大桥,分别与东莞石龙、石排两镇相连。
石湾镇为广东省中心镇之一,是惠州市博西片区的交通枢纽和经济重镇,以发展化工、电子、轻纺、食品加工制造业及三高农业的现代化“滨江城市”