股票报告网整理http://www.nxny 股 票 研 究 房地产 评级： 增持 2021.06.08 上次评级： 增持 房企集大成，重构千亿复购价值链 细分欧亿·体育（中国）有限公司评级 房地产开发 行 业 深 度 研 究 ——地产出圈系列之智能家居篇（二） 增持 增持 房地产经营 谢皓宇(分析师) 010-83939826 单戈(研究助理) 010-83939827 白淑媛(分析师) 021-38675923 xiehaoyu@gtjas S0880518010002 shange@gtjas S0880119110057 baishuyuan@gtjas S0880518010004 证书编号 本报告导读： 智能家居渗透率低于预期，我们认为精装修渠道是打破瓶颈实现爆发的关键要素，房 企有机会借助渠道强势切入智能家居领域，从生产转向经营，用复购打开市场空间。 摘要： 相关报告 房地产《改变政府行为，迎来制度红利》 2021.06.05 ? 智能家居发展可分五阶段，终局是智能单品 +操作系统平台+个性化 集成方案模式。参照自动驾驶L1-L5，我们将智能家居分为智能单品、 互联控制、自动场景、全屋智能、屋外互联五阶段，当前家电企业、 科技/互联网巨头、创业企业在前三阶段混战。我们认为全屋智能阶 段将是“家电企业做智能单品、科技/互联网企业做操作系统、创业 企业做个性化解决方案”。与智慧物业/智能汽车融合将是更大空间。 房地产《供需紧平衡的初演绎》 2021.05.19 房地产《强投资、中销售、弱开工将延续至 年底》 2021.05.17 房地产《地方政府行为，由房地产税来改 变》 ? 智能家居的市场规模超万亿，但爆发面临瓶颈。1）当前智能家居渗 透率10%，处于导入期进入成长期的节点，如能快速爆发，总规模将 超1.3万亿。2）但2014年以来智能家居渗透率提升低于预期，市场 认为是供给端技术困境和刚需不足的原因，但我们认为深层次是销售 渠道的问题：①单品+操作系统+AI算法已较为成熟，需要的是渗透 率提升、数据积累，进行算法不断迭代；②智能家居是供给创造需求 的模式，智能单品爆发证明消费者并不排斥，当前需要的是好的营销 渠道进行消费教育并简化实现流程。好的渠道将实现供需两难自解。 2021.05.16 房地产《滞后 2年的全面降速》 2021.05.09 证 券 研 究 报 告 ? ? 精装修是最好的营销渠道，房企有机会强势切入智能家居领域。1） ①智能家居成本线性增长而效用指数级增长的凸性成本效用曲线，导 致精装修渠道性价比更高，且房企的低价集采、研发成本平摊、物业 对接也进一步提升性价比；②房企的样板间是智能家居的天然展示平 台、且具备精准导流能力。2）占据精装修渠道，房企对重心在构建 生态的科技互联网大厂、销售硬件的家电企业、规模和品牌处于极度 劣势的创业企业具有很强的议价权，有机会强势切入智能家居。 房企有三种打法，做预装操作系统用增值服务盈利，将是物联网时代 转型的最好机会，推荐已有一定布局的龙头房企。①精装修提溢价率 和无息杠杆率，不改变住宅销售的本质，仍是展望3年的估值；②做 供应链平台，智能家居的加入将加大平台对上游企业的优势，并用客 户复购性提升GMV天花板，预计抽成收入可达3000亿；③深度开发 定制化的智能家居操作系统，并用精装修渠道和供应链平台推广，房 企虽然在算法开发上积累不足，但在对住宅的理解、软硬件结合、物 业对接上存在优势，类似于很难想象谷歌为华为定制的系统会比华为 EMUI更适合华为手机。如能占据预装操作系统，则可带来增值服务 的价值量超5000亿。已有一定布局、供应链管理能力强、且有互联 网思维的龙头房企有望积极推进新模式并最终胜出，推荐万科 A、中 国金茂，受益旭辉控股集团、碧桂园、碧桂园服务，另外智能家居产 业链受益美股涂鸦智能、云米等，及正筹备上市的欧瑞博等。 ? 风险提示：用户数据保护存在漏洞、供应链管理失控。 请务必阅读正文之后的免责条款部分股票报告网整理http://www.nxny 欧亿·体育（中国）有限公司深度研究 目录 0. 1. 前言.............. 7 智能家居的五重境界，目前在从第三重到第四重的过渡之中 .. 8 1.1. 智能单品：功能智能化升级是立身之本.......... 8 互联控制：从单品到互联，开始有生态圈.......