1 水韵福邸营销执行报告 Shuiyunfudi yingxiaozhixing baogao 扬州邰北创意房产咨询有限公司 水韵福邸项目组 谨呈 2009年9月16日 2 SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁 项目产品性价比高； 项目产品特色突出（六大庭院等）； 项目打造的建筑风格和生态环境； 目前区域内唯一别墅项目； 政府招商引资项目，重视力度大； 项目规模不大； 项目所在区域相比扬州西区成熟度不够； 项目周遍物业和环境档次底，从市内到本项目的路况较差，会使外来客户认同感不足； 由于目前路况不好，相比到市内的距离较远； 区域内竞争压力不大，易宣传； 项目精致为将来物业管理提供优势，容易和周遍物业形成鲜明对比； 区域内乡镇企业多，即私企老板较多，购买力强； 目前扬州别墅项目郊区化认可度较高，对我们项目吸引外来客户有一定机遇； 扬州城市发展新路线，向东； 其他别墅项目入市宣传； 国家对房市调控政策； 扬州市房市波动风险； 总结：目标客户集中、产品特色明显、环境优势、区域唯一别墅项目易宣传、性价比高、政府支持力度 3 做好本项目营销的关键 大力度宣传本项目产品、园林； 多做营销活动，在目标客户群内留下深刻印象； 加强与政府联系充分深挖本区域客户； 充分利用项目精致打造出“服务高端”的封闭纯别墅社区； 不要放弃对外区域客户的宣传，充分利用本项目高性价比，吸引其投资。 4 营销策略 ① 归属感、认同感 (从客户群圈层，到纯别墅社区打造) ②享受生活的舒适、精致 (他们在外是企业领导、高层，员工尊敬他们；到家他们也会享受到“尊重”) 重要体现在以下二点: 水韵福邸纯别墅市场高调入市：为扬州东区营造一场纯高端人群生活圈！ 5 寻找水韵福邸的客户切入点： 说到客户，自然想到扬州人，无论他是金领、白领、蓝领、还是农民，都有一个共同的特征——低调、内敛。 扬州人为什么低调内敛？朱自清先生给了答案，在其《说扬州》中，描写了扬州人的特性： “扬州人有‘扬虚子’的名字；这个‘虚子’有两种意思:一是大惊小怪，二是以少报多，总而言之，不离乎虚张声势的毛病。他们还有个‘扬盘’的名字，譬如东西买贵了，人家可以笑话你是‘扬盘’；又如店家价钱要的太贵，你可以诘问他，‘把我当扬盘看么？’盘是捧出来给别人看的，正好形容耍气派的扬州人。又有所谓‘商派’，讥笑那些仿效盐商的奢侈生活的人，那更是气派中之气派了。但是这里只就一般情形说，刻苦诚笃的君子自然也有；我所敬爱的朋友中，便不缺乏扬州人。” 德国著名社会学家韦伯认为：经济的发展同文化（宗教）有着密切的关系。扬州人的性格中贪慕虚荣、爱讲排场、追求安逸闲适的生活（扬州城的洗浴业和餐饮业极为发达），这或许可以作为其近年来经济发展缓慢在市民文化方面的极好注解。 不希望被人说是虚子 不希望被人说是扬盘 不希望被人说是商派 6 我们要帮助他们发现和体验，这里有真正适合的文化基因和居住环境，中式的，内敛的，享受的。。。。 对扬州高端人群的定义 他们的地位高，经济实力殷实，他们希望享受，也要求享受，但由于事业的繁忙，往往马马乎乎享受。但只要知道哪里东西好，无论远近，出发，享受去！ [享受生活] 他们有丰富的社会经验，存在炫耀心理，但出于本地文化的熏养，内心有一点矛盾，他们对别墅是渴求的，内心那种炫富的心理在催动着他们。 我们要告诉他们这里的品质，需要引导他们，这里不光是别墅，而是具有丰富内涵的别墅，中式的，江南的，古典的…… [物质/精神] 7 定义水韵福邸——具有经典人文理念的享受舒适型纯中式现代别墅 纯现代管家服务 纯中式现代建筑 纯中式江南园林景观 8 宁静悠远， 旷古幽情， 小楼清风， 街巷风雅， 一份怀念， 一种传承。 绿柳花树， 小径幽深， 亭台水榭， 花窗修竹， 如诗如画的美景。 这里带给您的将是一种。。。。。。 江南美景 中式人文 9 这里是您尊贵身份的归属地，在这里您将得到精神上的升华。 自然为本，人行为尊，追求天人合一的至极境界，我们坚信，自然的本真风貌总是无微不至的关怀着人性。 当你一踏上这片土地，宁静的气息扑面而来，门前溪水蜿蜒而过，间间有着斜坡屋顶的别墅散布在小径林间，层层落落如江南古镇，这里将是您闲适优雅的名流新生活！ 倡导 10 这里更是您投资眼光绝佳的证明，扬州东部新的发展即将爆发 城市的未来 我眼看东区 ——来源：搜房网综合整理 扬州2010年-2030年城市总体规划对城市发展方向与空间结构进行了专题研究，根据城市经济社会发展水平、扬州沿江地区江都、扬州、仪征三个城区的发展现状，区域交通格局等因素综合判断，初步确定今后扬州城市的主导发展方向向东，以与江都城区在功能和空间上形成一体化的格局，同时产业重点向沿江地区（包括朴席）发展，西部、北部地区强调现有建成区、城镇在空间和功能上进行整合。 东区是扬州文化之脉，随着湾头古镇的开发建设、大运河、古运河和廖家沟等一系列生态水系开发利用，广陵新城的成功运作后，或许三年、五年......扬州东区将迎来无数的发展机遇。