金海湾花园-暂定名-项目建设可行性研究报告

根据南昌市政府办公厅字[2002]64号文件精神，江西省交通技校二部南昌市红谷滩C-11地块留给省交通厅统一规划建设。现为配合省委省政府制定的南昌市“一江两岸”的城市发展战略思想，拉动并促进红谷滩新区开发建设格局，使之逐步完善，为南昌市花园城市建设贡献力量；同时，为缓解并改善省交通系统内部机关单位办公用房和职工住宅较为紧张落后现状，省交通厅建议由海威房地产开发公司对该地块开发建设。为合理、科学、高效对其进行投资经营开发，提供决策依据，对拟建设项目进行投资可行性研究以供参考。

概述
（一）项目实施的背景和依据
背景：依托交通集团发展战略框架，实施多元化经营，进一步拓展发展空间，提高企业核心竞争力，涉猎于房地产业领域。该项目占地面积小，投资规模小，开发周期短，易于资金及时回笼，经营风险低，力争进入房地产市场首战告捷；依据：①洪府厅字[2002]64号文件； ②南昌市规划局规划方案；③国家建设部及南昌市颁布的房地产相关法律与政策；④现场勘察和实地调研所得欧亿·体育（中国）有限公司。

（二）项目概述
1．项目名称：金海湾花园（暂定名）
2．开发商：江西省海威房地产开发有限公司
3．项目规划
（1）占地范围：规划道路以东15m，临江大道80m绿化带以北；
（2）占地面积：总面积9410㎡，其中：项目占地面积8610.1㎡；市政道路征地800㎡；
（3）规划条件：容积率为4.0；建筑密度≦25%；绿化率≧40%；
（4）项目建设进度：预计本年底完成土地交易、拆迁场地平整、地质勘探、规划设计及工程报建；2007年中旬建设初具规模。楼盘封顶，年底交付使用。

4．项目建设目标
通过对该地带进行总体规划和改造，建成“金海湾花园”，使其成为南昌八一桥头赣江之滨视觉焦点标志性建筑，构筑一个商业、金融、办公、高级公寓等为一体的多功能、高档次、现代化的大都市商居会所。

以盘踞临街（规划路宽15m）为优势，极佳赣江秋水景观视觉，项目规划设计理念具备中央商务区（CBD）功能条件。

投资环境研究
（一）宏观经济背景
宏观经济发展趋势，对房地产业的发展走向具有决定性的影响。因此，有必要对南昌市的宏观经济发展趋势作出分析，以预测南昌市房地产市场的前景。

去年，南昌市经济的发展呈现快递的增长趋势，各项经济指标呈较大幅度增长，多项指标增幅创下近几年之最。据统计，全年实现国内生产总值770.46亿元，同比增长16.5%，固定资产投资完成350亿元，比上年增长48.9%，其中房地产投资85.18亿元，增长41.9%，在中部六省会城市，我市投资增幅列第一位。

近年来，江西国民经济发展迅速，尤其是作为省会的南昌市，GDP已连续三年保持了两位数的增长，后发优势已经显现，省委省政府举全省之力做大做强南昌市，围绕南昌做好“两篇文章”，把南昌建成现代文明花园城市和区域经济中心城市，极力打造泛珠角经济商业区和中部地区制造业基地城市发展战略决策。通过一系列城市经营战略实施，加快了城市化、工业化进程，一核五片城市空间形态模式逐步形成，使城市空间更大、空气更新、环境更绿、灯光更亮，南昌市的市政基础设施建设上了一个新的台阶并出现质的变化，城市空间和人口进一步的拓展和膨胀。根据南昌市富民强市 “十五”及2010年预期控制目标，至2010年，全市GDP达1800亿元，人均GDP达3630美元，城镇化水平达60%，城镇居民年人均可支配收入达17500元，人均储蓄存款余额为1.5万元，城镇居民人均居住面积达16㎡，GDP年均增长13%，这预示着南昌市经济发展将进入快车道，这给南昌市的房地产业的发展提供更广阔的市场空间和巨大的商机。

在这一经济趋势下，房地产成为南昌市乃至江西省的新经济增长点已成定局。正因如此，国内一些有投资战略眼光的房地产开发商选择南昌并获得了成功，如深圳万科、大连万达、上海绿地、上海天睿、浙江淳安园等。这些实力雄厚的外地开发商的入市，对南昌市房地产市场发展起到了推波助澜的作用。在有序竞争中促进了南昌本土房地产开发企业资源整合（如城开集团）。目前，南昌市房地产开发市场已呈现出外地企业与本地企业二统天下的市场格局，开发的地点也开始由旧城转向新区，由市区转向城郊和城市外围。随着我国的入世，国外房地产开发商进入南昌也已为时不远，房地产市场的竞争将更趋激烈。因此，一方面，南昌市房地产市场前景看好；另一方面，市场竞争更趋激烈。

（二）房地产业政策
我国土地所有权公有制的土地制度，决定了房地产业发展过程中政策环境的重要性。南昌市房地产市场快速发展的实践，尤其是近两年南昌房地产的稳步发展之所以引起全国房地产界的关注，其中一个重要因素就是南昌房地产发展的政策活而有序。

应该看到自（洪府发（2003）10号）文件实施以来，南昌房地产市场保持了良好的发展态势，投资和消费同步发展，存量和增量相互拉动，对南昌楼市的持续热销发挥了积极作用。在2003年底，南昌市人民政府又不失时机发布了（洪府发（2003）50号）文件，对进一步搞活房地产市场营造政策环境。这个文件的核心，就是通过政策杠杆，建立起增量、存量及廉租房市场三级联动机制，从而使更多的消费者有能力进入市场。2004年，国家相继出台了一系列紧缩政策，加强对房地产市场的宏观调控。2004年也被称为“地产争议年”，在“地产泡沫加速聚积”、“加息周期可能到来”、“人民币升值预期”等大环境下，南昌市通过贯彻落实国家宏观调控政策，结合自身的发展条件，推出系列优惠政策。2005年，政府为加强对房地产市场的追踪和宏观调控能力，现已运行房地产信息系统和预警预报体系，从而更有效地防范房地产泡沫，促进南昌房地产市场保持持续、健康、有序的发展态势。

结论：宏观经济持续快速增长，南昌城市在中部地区经济区位优势突现，政府利用政策杠杆加强对房地产宏观调控，触动并维持房地产市场稳健发展。目前，房地产业潜在机会巨大，仍是国民经济新经济增长点，欧亿·体育（中国）有限公司竞争性加剧。

市场研究
自1998年以来，随着宏观经济形势的好转以及一系列刺激住房消费的政策的出台，使得南昌市房地产业一直朝着持续快速轨道发展。回顾2004年，南昌市房地产投资完成85.2亿元，其中：住宅投资为55.86亿元，增长25.4%；商业营业用房投资增长52.3%；办公楼投资增长179%。开发总量占全省房地产投资1/3，同比增长41.9%，占全市固定资产投资的比重达26.4%；同时，2004年全市共完成房地产税收6.41亿元，较上年增长43%；完成房地产契税收入3.92亿元，比去年增长39.2%。两项税收合计达10.33亿元，占全市财政总收入的比重达10.3%。不难看出，南昌房地产业的大力发展，使之在南昌市经济发展中的贡献日益明显。南昌市区商品房交易面积为276.91万平方米，商品住房交易19337套，交易金额63.92亿元，同比增长28.6%；全市商品房空置面积为15.55万平方米，较上年下降64.8%；商品住房预售均价为2611元/㎡，较上年上涨7.11%。以上数据可以看出：2004年受宏观经济和政府住宅政策倾斜的影响，南昌市房地产市场发展已进入平稳、理性阶段。市场情况：供需两旺，空置率下降；投资结构：住宅仍是主流，办公楼增幅最大，其次是商品房。