第一章 市场解析
第二章 项目定位
第三章 推售策略
第四章 推广策略
第五章 商业营销思路
第六章 费用预算
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目录
CONTENTS
第一章 市场解析
市场环境
客户研判
竞争分析
Part1市场环境 城市地位
北接连云港市东海县和徐州市新沂市，是徐、连、淮、宿四市结合部；下辖1个国家级开发区、6个街道、25个镇、8个乡、1个农场，480个行政村（居）委会；县域经济与县域基本竞争力连续6年跻身“全国百强县”行列，攀升至第29位；连续三年入选全国工业百强县，位居第55位；铁路方面，实施新长铁路沭阳段高速化改造工程，淮扬镇高速铁路北延段（新沂—沭阳—淮安）开工建设，实现沭阳通高铁的历史；
沭阳县是江苏三个省直管试点县之一，连续六年跻身“全国百强县”
经济持续发展，产业经济转型取得较大成功，综合实力持续增强
数据来源：沭阳统计公报
数据来源：沭阳统计公报
Part1市场环境 城市经济
数据来源：沭阳统计公报
投资增长略有放缓，房地产开发投资持续下降，市场急需新的投资兴奋点——万达进入南部新城，增加投资者信心。
数据来源：沭阳统计公报
Part1市场环境 城市经济
近年来沭阳常住人口持续小幅增长，不过受益于城镇化改造，城镇人口近5年增加近10万人
Part1市场环境 城市人口
发展策略：区域联动（承接苏南，缝合连宿）、产业突破（融合四化，创新发展）、重点集聚（产城融合，培育极核）、特色发展（做特花木，做优文化）；城市规模：近期（2020年）：中心城区城市人口63万人，城市建设用地规模为83平方公里，人均131.8平方米；南部新城：划建设教育园区、文化创意产业园、科技产业园、医疗保健产业园、软件产业园、物流产业园、总部经济产业园、花卉苗木博览园、港口经济产业园和休闲经济产业园等10个产业园区。
沭阳城市发展方向：“南跨东延、西控北优、中提升”，重点打造南部新城
Part1市场环境 城市战略
北京南路与城区无缝对接，可直达沭阳火车站；南湖公园占地总面积1193亩，是一座集花卉展示、科普教育、休闲旅游、生态保护等功能于一体的大型城市公园；沭阳如东实验学校占地143亩，建筑面积6.5万平方米，投资1.2亿元；新城市广场、万达广场等大型综合体落户南部。占地40亩五星级酒店即将动工
新城各项配套逐步完善，教育、交通、商业、休闲等配套日趋成熟
Part1市场环境 城市战略
2017年沭阳商住地块成交一览
2016年沭阳商住地块成交一览
16-17年沭阳成交48副1782亩商住地块，可供开发面积238万方，明厚源获的17年地王，位于南部新城，地价321万/亩
Part1市场环境 土地市场
地块编号：1摘牌单：碧桂园摘牌时间： 17.12.13地块面积：166亩地价：250万/亩楼面价：2079容积率：1.8
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地块
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地块编号：2摘牌单：明厚源摘牌时间： 17.7.10地块面积：58.7亩地价：311万/亩楼面价：2333容积率：2
地块编号：3摘牌单：明厚源摘牌时间： 17.7.10地块面积：90亩地价：321万/亩楼面价：2408容积率：2
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地块编号：4摘牌单：中梁地产摘牌时间： 17.5.22地块面积：111亩地价：307万/亩楼面价：2303容积率：2
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地块编号：5摘牌单：碧桂园摘牌时间： 17.5.12地块面积：80亩地价：160万/亩楼面价：1200容积率：2
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地块编号：6摘牌单：碧桂园摘牌时间： 16.1.24地块面积：103亩地价：120万/亩楼面价：900容积率：2
本地块住宅成交价218万/亩（楼面价：1259），商业90万/亩（楼面价：520），相比南部其他地块，地价占有很大优势
Part1市场环境 土地市场