洋湖世界观 中海洋湖新项目定位思考与推广策略 背景 项目分析 定位 故事线 执行线 推广活动思路 视觉表现 <大纲> 本案所面临的市场背景 第一，市场趋势不容乐观 长沙整体市场，调控持续，供应量走高，成交量下滑，供过于求，市场依然是买方市场； 第二，竞争环境不容乐观 区域项目存量较大，深业、龙湖、阳光城、蓝光、珠江占据先发优势，有客户和品牌积累。客户市场分流严重。 要完成项目突围，先来看市场区域竞品都在说什么 深业鹭栖府 紧邻洋湖湿地公园南门、面向公园第一排 靠近麓山国际学校与地铁站 主打生态与新中式产品概念 住宅三房产品毛坯限价11500 均价13000，预计9月开盘，为本案最大竞品 产品定位 正洋湖 学府林 东方人文美宅 建面约116-143三/四房 珠江颐德公馆 临湘江，精装均价19000 靠近地铁3号线地铁站 中加国际学校、宜家、谢子龙艺术馆等配套 产品以大平层为主，与本案存在一定竞争 产品定位 湘江水岸 洋湖之心 建面约200-337㎡江天平墅 $ 蓝光雍锦半岛 临湘江，毛坯均价9000 距离洋湖新城主商圈较远 靠近大王山区域，周边配套欠优 从推售至今现仍有住宅产品在售 产品定位 湘江畔的江风园林美景 建面约108-137㎡央景阔府 华申阳光城未来悦 紧邻洋湖湿地公园南门、洋湖体育公园 靠近地铁八号线（规划） 项目主打生态卖点，定位刚需客群 精装住宅三房产品均价12000，即将清盘 产品定位 洋湖封面 城市人文生态住区 建面约114-141㎡公园住宅 映客龙湖·璟翠中心 紧邻洋湖湿地公园南门、面向公园第一排 靠近雅礼洋湖学校 项目主打生态与学校配套，定位刚需客群 住宅三房产品毛坯限价9800 精装均价12600，住宅即将清盘 产品定位 洋湖南 公园雅礼为邻 建面约112-142㎡央景王座 品牌开发商环伺，争定价，更争定位 龙湖、阳光城、深业……一众品牌开发商皆已占心揽湖，会猎于洋湖 接下来是从产品、项目层面，到品牌与认知维度的全面竞争 洋湖之前多数是刚需住宅产品 在不具备一线临江/临湖的景观前提下 要突破区域价格顶点进行溢价 如果仅靠普通意义上的双学位与中海品牌等卖点加持 我们认为很难支撑2000的溢价空间 毕竟，在长沙人认可的滨江、梅溪湖板块 “品牌”、“名校”区域利好加持的楼盘比比皆是 梅溪正荣府 均价15000 博才小学+周南中学 梅溪湖玺悦 13200 周南梅溪湖小学+周南梅溪湖中学 金茂湾 14300 周南中学+雅礼梅溪湖实验中学 梦想新天地 13000 岳麓区实验小学+长郡梅溪湖中学 列举一些梅溪湖片区双学位楼盘 长房·云西府 11000 博才云时代小学+麓谷雅礼 龙湖·春江郦城 14500 长郡滨江中学+长郡双语实验中学 万科里金域国际 15000 长郡滨江中学+麓山国际实验学校 放眼大河西板块，竞争同样激烈 和这些所谓的对手相比 洋湖国际新城如何杀出重围 关键在于价值引导 从居住的舒适度来说梅溪湖 环境、噪音等因素会随着发展更加明显 而拥有长沙绿肺的洋湖居住环境会更优于梅溪湖 从教育来说，洋湖内雅礼、长郡、麓山、一中、博才等集团皆已入驻 17所名校聚集，教育资源也将奋起或超越梅溪湖 交通方面，洋湖片区六纵六横交通路网 三条过江大桥、三条地铁线路连通南城，放眼河西其他片区交通更具优势 从房价来说 梅溪湖双学位楼盘均价已经到 1.5W，而洋湖均价1.2W也更具竞争优势