浅析以房养老 一、“以房养老”的背景 二、“以房养老”政策的内涵 三、各方反馈凸显不足 四、 “以房养老”需解决的问题 五、国外的做法 2013年9月6日 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》 ……开展老年人住房反向抵押养老保险试点…… 引起了轩然大波 一、“以房养老”的背景 含义：反向抵押贷款（与正向抵押贷款相对而言） 老人有一处拥有全部产权的房屋 老人将房屋抵押给金融机构 金融机构每月或每年给老人付费 老人去世后，金融机构拥有房屋的全部产权 实质：老人用房屋的价值购买了趸交即期纯粹养老保险 一、“以房养老”的背景 消费者“过度解读”和“标签化传播” 此政策 “这一政策是否对农村老人不公平？” “养老需要有房？国家养老的钱到哪里去了？” “现在养老保险缴了以后，还要送套房子给国家？” “我们老了以后，没房子的怎么办？” 一、“以房养老”的背景 各地早已有此产品： 北京， 上海，2007年公积金管理中心推出； 南京， 广东，2009年左右 深圳 …… 但均是无人问津，或成功者了了。 一、“以房养老”的背景 本质： 商业养老保险的一个产品； 在社会保障的养老保险基础上，发挥积极补充的作用； 为商业养老保险的保费支付进行融资的一个途径. 二、“以房养老”政策的内涵 一个典型的养老保险产品，并非金融或理财产品； 应遵循保险的“一人为众、众为一人”的本质，符合风险分摊的原理，应按照大数法则的要求，保险定价的计算方法严格计算。 二、“以房养老”政策的内涵 消费者不理解 儿女还眼巴巴看着房子 父母选择“以房养老” 别人会认为我不孝顺 我还没领到十年的钱就死了怎么办?人房两空 我就觉得对银行不是很信任 风俗习惯的原因：“但寸方寸地、留于子孙耕” 政策产品的原因 三、各方反馈凸显不足 金融机构不积极 70年土地使用权所剩时间不多，房屋估值是个问题 到期后若房价大跌，金融机构怎么办？ 金融保险业务割裂，有的无能力有的无资质：保险公司没有资质办理抵押贷款 房地产政策和市场的原因 制度不明朗 三、各方反馈凸显不足 1、给“以房养老”正身 “以房养老”是社会保障的补充，而不是替代；是“锦上添花”，而不是“推卸责任” “以房养老”是一种商业行为，国家除了把相关政策理顺、提供相应的市场和环境之外，不宜过多参与、过多支持 国家和政府应该把主要精力放在如何提高社会保障的基本养老中 四、 “以房养老”需解决的问题 2、清“以房养老”本质 “以房养老”实质上是养老保险的一种融资行为，其本质是属于保险产品，而不是抵押贷款。 应该由经营保险产品的保险公司来承担，而并非银行等其他金融机构 四、 “以房养老”需解决的问题 3、定“以房养老”对象 “以房养老”的对象符合三个条件： 全部产权自有 没有儿女或没有与儿女居住 经济条件中等（保险的适合对象） 最佳对象：几代单传之后的丁克家庭 （不受风俗习惯的影响） 四、 “以房养老”需解决的问题