1 摘要 在第十九次全国代表大会上，习近平总书记指出：“房子是用来住的，不是用 来炒的”。这一定位对传统房地产开发商释放出转型的信号。在经济形势和政府定 位对房产欧亿·体育（中国）有限公司和和地产欧亿·体育（中国）有限公司产生巨大影响的新常态经济环境下，创新企业的转变和 开发模式，将成为新的发展方向。 实际上，产业地产在我国已经逐渐发展成为一种新的地产形态，而理论界对此 研究还很少，尚处于探索阶段，尤其是对于昆明此类的边陲城市，其对环境发展变 化所催生的各种新土地发展模式研究远远落后。因此，进行产业地产的研究对昆明 的地产企业而言更具有重要的研究意义。与此同时，在实践中，产业地产作为发展 区域经济的有力工具，推进工业化和城镇化的重要载体，发展十分迅速。产业地产 也成为传统房地产欧亿·体育（中国）有限公司，尤其是地产公司的转型方向之一。昆明作为我国西南地区 经济聚集圈，在区域范围内研究企业关于产业地产方向上发展和创新模式，对我国 西南地区产业与地产的发展实践和理论指导都具有十分重要的参考意义。 本文以昆明JT公司为研究主体，对其在产业地产欧亿·体育（中国）有限公司发展中需要具备的能力 和模式进行研究。昆明JT公司是昆明市政府部门重要的融资平台，承担着产业投 资建设任务的同时，也需要对企业的产业结构和模式进行优化升级。如何对地产的 发展模式进行转型实施，有效将先进性的产业地产运作经验融入到昆明JT公司， 成为其在产业和地产发展转型方面的关键。 本文以产业地产为研究基础，总结出昆明市产业地产发展的模式和实际情况； 将产业地产欧亿·体育（中国）有限公司运营商华夏幸福的固安新城开发模式作为参考案例，分析其在产业 地产类项目上的开发模式，借鉴成功的经验，研究其实施的具体方法；以昆明JT 公司为运用对象，总结发展，对发展现状进行SWOT模型分析，研究昆明JT公司 在产业地产发展中出现的问题；最终为昆明JT公司在产业地产创新开发、模式优 化的环境中找到合理的发展方向。 关键词：产业地产；昆明JT公司；开发模式 ABSTRACT 1 ABSTRACT AtthenineteenthNationalCongress,generalsecretaryXiJinpingpointedout:"the houseisusedforliving,notforfrying".Thismustbeasignaloftransformationfor traditionalrealestatedevelopers.Underthenewnormaleconomicenvironmentinwhich theeconomicsituationandgovernmentpositioninghaveahugeimpactontherealestate industryandtherealestateindustry,thetransformationanddevelopmentmodeof innovativeenterpriseswillbecomeanewdevelopmentdirection. Infact,industrialrealestatehasgraduallydevelopedintoanewformofrealestate inourcountry,butthetheoreticalresearchonitisstillintheexplorationstage,especially forKunming,whichisabordercity,itsresearchonvariousnewlanddevelopment modelscausedbyenvironmentaldevelopmentandchangeisfarbehind.Therefore,the researchofindustrialrealestateismoreimportantfortherealestateenterprisesin Kunming.Atthesametime,inpractice,industrialrealestate,asapowerfultoolto developregionaleconomy,isanimportantcarriertopromoteindustrializationand urbanization.Industrialrealestatehasalsobecomeoneofthetransformationdirections ofthetraditionalrealestateindustry,especiallytherealestatecompanies.Kunming,as aneconomicagglomerationinSouthwestChina,isofgreatsignificancetothepractice andtheoreticalguidanceofindustrialandrealestatedevelopmentinSouthwestChina. ThispapertakesKunmingJTcompanyastheresearchsubjecttostudyitsability andmodeinthedevelopmentofindustrialrealestateindustry.KunmingJTcompanyis animportantfinancingplatformofKunmingmunicipalgovernment.Itundertakesthe taskofindustrialinvestmentandconstruction,butalsoneedstooptimizeandupgradethe industrialstructureandmodeofenterprises.Howtotransformtherealestate developmentmodeandintegrateadvancedindustrialrealestateintoKunmingJT companybecomesthekeytothetransformationofindustryandrealestatedevelopment. Basedonthestudyofindustrialrealestate,thispapersummarizesthedevelopment modeandactualsituationofindustrialrealestateinKunming;takesthedevelopment modeofHuaxiahappiness,theoperatorofindustrialrealestateindustry,asareference case,analyzesitsdevelopmentmodeinindustrialrealestateprojects,drawson successfulexperience,andstudiesthespecificmethodsofitsimplementation;takes KunmingJTcompanyastheapplicationobject,summarizesthedevelopment,andmakes acomparisonbetweenthetwoShowtheSWOTmodelanalysis,studytheproblemsof KunmingJTcompanyinthedevelopmentofindustrialrealestate;finallyfinda reasonabledevelopmentdirectionforKunmingJTcompanyintheenvironmentof industrialrealestateinnovationanddevelopment,modeloptimization. Keywords:industrialrealestateKunmingJTcompanydevelopmentmode 目录 1 目录 摘要…………………………………………………………………………| ABSTRACT…………………………………………………………………|| 第一章绪论.......1 第一节选题背景、研究意义与研究目标...1 一、选题背景.......1 二、研究意义.......2 三、研究目标.......2 第二节国内外产业地产相关研究文献综述.3 一、国外产业地产研究综述..............3 二、国内产业地产研究综述..............4 第三节本文的研究内容、研究方法、创新方法及结构............6 一、研究内容.......6 二、研究方法.......7 三、创新点...........7 四、结构安排.......8 第二章产业地产的相关概述..........9 第一节产业地产的含义..9 第二节产业地产的特征..9 一、需要高效的资源利用..................9 二、具备完善的配套设施................10 三、充足的建设资源........................10 第三节产业地产的相关理论.......................10 一、产业地产的关联理论................10 二、产业价值链理论........................11 三、产业集群理论............................12 目录 2 第四节产业地产开发模式的类型...............12 一、以开发主体不同分类................13 二、以利润方式不同分类................13 三、以收益来源不同分类................14 四、综合性质的开发模式................15 第三章昆明JT公司产业地产发展现状与问题分析16 第一节昆明市产业地产发展形势...............16 一、产业建设成为昆明发展重点....16 二、昆明产业园区发展概况............18 三、昆明的产业地产开发模式........19 第二节昆明JT公司产业地产发展概况.....22 一、昆明JT公司概况......................22 二、昆明JT公司产业地产发展情况.............................23 三、昆明JT公司产业地产运作模式.............................24 第三节昆明JT公司发展产业地产的SWOT分析......................26 一、机遇分析.....26 二、威胁分析.....27 三、优势分析.....27 四、劣势分析.....28 五、SWOT分析小结...........................29 第四节昆明JT公司产业地产发展中存在的问题及成因........30 一、产业地产项目中存在的问题....30 二、导致问题存在的成因分析........31 第四章华夏幸福产业地产发展模式案例分析..........33 第一节华夏幸福的介绍33 一、华夏幸福的基本情况................33 二、华夏幸福产业地产的发展阶段33 三、华夏幸福的资产情况................34 第二节华夏幸福的产业地产开发一固安模式..........................34 目录 3 一、土地开发模式............................34 二、产业开发模式............................38 三、招商模式.....39 四、华夏幸福的基建服务................40 第三节华夏幸福固安模式运作的经验总结..............................40 一、资源分析.....40 二、模式分析.....41 三、先进的服务理念........................42 四、多样化的发展模式....................42 第五章昆明JT公司产业地产发展模式优化方案....43 第一节案例对比与分析43 一、企业情况对比............................43 二、产业地产相关概况对比............44 三、发展模式对比............................44 第二节昆明JT公司产业地产发展的优化内容........................46 一、建设发展优化............................46 二、产业结构优化............................47 三、资产收益优化............................49 四、开发步骤优化............................50 五、优化政策利用............................51 第三节产业地产发展模式的优化方案.......52 一、土地开发模式优化方案............52 二、产业开发模式优化方案............56 三、招商模式优化方案....................57 四、融资优化.....60 第四节产业地产的发展近中长期规划.......61 一、近期任务.....61 二、中期任务.....63 三、长期任务.....65 目录 4 第六章总结与展望........................66 第一节总结....................66 第二节展望....................66