随着社会经济的发展，物业公司固有的发展模式已经无法让企业获得良性 的可持续发展，多经业务的开展已经刻不容缓，尤其是大型的房地产企业开始 转型为资产管理型企业，其物业公司的成功运营严重挤压了其他物业公司的生 存空间。麒麟物业公司作为平潭综合实验区的区属企业，负责全区的安置房及 其他国有物业的管理运营，一直在努力拓展多种经营。由于物业公司处于社区 服务的第一线，在开展养老服务方面具有得天独厚的优势，因此，探索出适合 麒麟物业公司开展的物业管理+养老服务模式是本论文研究的主要课题。 首先，本文通过文献法收集了大量的相关研究欧亿·体育（中国）有限公司，其中包括各类政府法 律政策文件等官方报告，用比较分析法对国内外老龄化程度进行了分析，对各 国应对老龄化所采取的措施进行了探讨，对国内外物业管理和养老模式进行了 比较，总结国内外的养老服务模式对麒麟物业公司的借鉴意义，并探索出适合 我国现状的养老服务模式—居家养老服务。同时通过实地调查法和个案分析法 对麒麟物业公司的实际情况进行了深入的研究，探讨企业采取何种模式参与到 养老服务中，如何建立起符合企业发展的物业管理+养老服务模式。 其次，使用SWOT分析法、PEST分析法和波特五力模型对麒麟物业公司的 经营现状进行分析，找出物业公司管理模式存在的问题及其原因，并对物业公 司介入养老服务进行了探讨。在开展养老服务过程中，麒麟物业公司如何通过 模式改进，充分发挥企业的优势，利用物业公司完善的服务体系和全面的服务 项目来减少劣势的影响将在本文的章节里面得到了充分的论述。 最后，本文结合企业实际情况提出了可行性较强的建议：创新物业公司的 管理模式、改善企业的服务质量、完善企业服务的内容、在最大程度上争取政 府的养老政策扶持、拓宽企业参与居家养老的资金来源渠道、充分开展居家养 老服务等。从目前来看，麒麟物业公司开展居家养老服务有较强可行性，也是 公司介入养老服务的主营业务。在积累足够资金和客户群体之后，充分开发空 置房资源打造养老型社区的可能性也值得进一步探索。因此，开展多种养老模 式，充分发挥物业企业的社会效益，不但具有较强的可行性，对麒麟物业公司 的可持续发展更有重大的促进作用。 关键词：安置房，物业服务，管理模式，居家养老 II AStudyonPropertyManagementandPension ServiceModel ——ACaseofKirinPropertyCompany Abstract Withthedevelopmentofsocialeconomy,thetraditionaldevelopmentpatternof propertycompanyhasbeenmoreandmoredifficulttomaketheenterprisesustainable development.Alongwiththerealestateenterprisesbegantoentryintoproperty managementbusiness,whichhasseriouslysqueezedthemarketshareoftraditional propertycompanies,thediversificationofpropertycompanieshasbecomeurgent.As astate-ownedenterpriseinPingtandistrict,KirinPropertyManagementCo.,Ltd.is responsibleforthemanagementandoperationofresettlementhousesandotherstate- ownedpropertiesinthewholedistrict.Kirinhasbeenstrivingtodiversify.Because thepropertycompanyservecommunitiesdirectly,ithasmanyadvantagestocarryout elderlycareservices.TakingtheKirinasanexample,thispaperattemptstoexplore howthecombinationofpropertymanagementandelderlycareservice(PMECS) work. Firstofall,thispapercollectsalargenumberofrelevantresearchmaterials, includingvariousgovernmentlegalandpolicydocumentsandotherofficialreports, andanalyzesthedemandofelderlycare.Meanwhile,wecomparedomesticPMEC patternwithforeignPMECpattern.TakingKirinasanexample,thepaper summarizesChina'selderlycarepattern—home-basedelderlycareservice(HBECS). Atthesametime,throughthecasestudy,thispaperdelvesintotheactualoperationof Kirinpropertycompany.Especially,thepaperdiscussestheHBECSbooststhe developmentofKirin. Secondly,throughSWOTanalysis,PESTanalysis,andtheDiamondModel,the essayanalyzesthecompetitiveadvantagesanddisadvantagesofKirinproperty company.Moreover,weshedlightonhowKirinpropertycompanysetupthe efficientservicesystemandcarefulserviceprojecttoreducetheimpactof disadvantagestobusinessexpansionbymeansofoperationpattern’sadaptationand improvement. Finally,thispaperputsforwardsomefeasiblesuggestionsoftheproperty company:innovatethemanagementpattern,improvetheservicequality,upgradethe servicecontent,striveforthesupportofthepolicytothegreatestextent,broadenthe III sourceoffunds,anddevelopthehome-basedpensionservice.Kirinproperty company,abeginnerofHBECS,whichisdevelopingvacanthousingresourcesto expandtheoperationofHBECS.Itsexperienceexertsimportantinfluenceofother propertycompanies’developmentinthefuture. Keywords:Resettlementhousing,propertyservices, managementmodel,home-basedelderlycareservices IV 目录 摘要....I Abstract.........................II 第一章绪论.....................1 1.1研究背景及意义....1 1.1.1研究背景.........1 1.1.2研究意义.........4 1.2国内外文献综述....5 1.2.1国外文献综述.5 1.2.2国内文献综述.6 1.2.3文献评述.........9 1.3研究内容及技术路线...........................9 1.3.1研究内容.........9 1.3.2技术路线.......10 1.4研究方法、实施方案及可行性分析.11 1.4.1研究方法.......11 1.4.2实施方案和可行性分析..............12 1.5本论文可能的创新点.........................12 第二章相关研究理论概述..........................13 2.1SWOT分析法概述13 2.2PEST分析法概述13 2.3波特五力模型概述............................14 第三章国内外养老模式及麒麟物业公司现状分析.................16 3.1国内外养老模式现状分析................16 3.1.1国内养老模式..............................16 3.1.2国外养老模式.............................17 3.1.3三种养老模式的优劣势分析.....23 3.2麒麟物业公司现状分析....................24 3.2.1公司简介......24 3.2.2公司项目分析.............................25 3.2.3选择麒麟物业公司研究的原因.26 3.3宏观环境分析......27 V 3.3.1政策法律环境分析.....................27 3.3.2经济环境分析.............................28 3.3.3社会文化环境分析.....................29 3.3.4科技环境分析.............................30 3.4物业公司的欧亿·体育（中国）有限公司环境分析................31 3.4.1现有企业间的竞争.....................31 3.4.2潜在进入者的威胁.....................32 3.4.3替代服务的威胁.........................33 3.4.4供应商的议价能力.....................33 3.4.5购买者的议价能力.....................33 3.5麒麟物业公司介入养老服务SWOT分析.........................34 3.5.1公司的优势分析.........................34 3.5.2公司的劣势分析.........................35 3.5.3公司的机遇分析.........................36 3.5.4公司面临的挑战.........................37 3.5.5公司SWOT分析框架与结论.......37 第四章物业公司介入养老服务存在的问题.............................39 4.1调查问卷的组成和结构....................39 4.1.1问卷构成.......39 4.1.2受访者基本情况..........................39 4.2居家养老服务需求现状分析............45 4.3麒麟物业公司介入养老服务存在的问题.......................55 4.3.1物业管理费定价较低导致资金不足........................55 4.3.2物业管理收费难导致公司发展后劲不足................56 4.3.3公司的发展定位相对模糊.........56 4.3.4公司的业务发展受限较多.........56 4.3.5内部管理较为混乱.....................56 4.3.6公司员工素质不高流动性大.....57 4.3.7公司承担了大量公益性事务.....57 4.3.8公司租用空置房运营机构养老存在一定风险........58 4.4老年人参与养老服务存在的问题....58 4.4.1老年人对物业公司的认识存在偏差........................58 VI 4.4.2老年人无法或不愿在经济上承担养老服务费用....58 4.4.3老年人对医疗服务要求较高.....59 4.4.4老年人对居家养老了解程度不高............................59 4.4.5老年人对居家养老的服务需求多样化....................59 4.4.6老年人对居家养老的服务质量顾虑较大................60 第五章麒麟物业公司介入养老服务存在问题的原因分析.....61 5.1从企业自身问题进行原因分析.........61 5.1.1企业规模小且资金储备不足.....61 5.1.2企业自主管理权的缺失.............61 5.1.3企业运营目标与居民需求的冲突............................61 5.1.4企业人才储备不足缺乏专业化养老服务团队........62 5.2从政府政策层面进行原因分析.........62 5.2.1政府的政策扶持和法律引导力度不足....................62 5.2.2地方政府对安置房产权的法规政策落实不到位....63 5.2.3政府缺乏对国民养老观念转变的引导....................63 5.3从社会力量参与层面进行原因分析64 5.3.1社会力量参与养老服务的积极性不高....................64 5.3.2社会力量很难获得财政补助.....64 第六章麒麟物业公司管理模式创新的探讨.............................65 6.1国内外可借鉴成功因素分析............65 6.1.1国内可借鉴成功因素分析.........65 6.1.2国外可借鉴成功因素分析.........65 6.1.3麒麟物业公司养老服务模式的选择........................67 6.2实行物业管理+养老服务模式的探讨.............................67 6.2.1实行物业管理+养老服务模式前的准备阶段..........67 6.2.2阶段一：