2020年1月1日 2019年房地产市场总结及预判 | 深圳中原研究中心 2019年 政策驱动 供需两旺 分化加剧 理性犹存 序 言 (一) 政策驱动 供需两旺 分化加剧 理性犹存 2019年全球经济低迷，由美国挑起的国际贸易争端加剧，主要经济体增速普遍回落，贸易需求放缓。外部环境的复杂多变，叠加内部经济结构矛盾犹存，国内经济下行压力进一步加大。GDP增速逐季下滑，三季度增速为1992年季度核算以来的新低。支撑经济增长的三驾马车消费、投资、出口同时疲软，内外部需求同时放缓背景下，消费对GDP增长的贡献显著下滑，而出口不仅受需求下降的影响，同时也受到贯穿全年的中美贸易摩擦影响，增速出现下降，实体经济受到较大冲击。虽然年底贸易争端缓和、内部需求回升、经济数据好转，但由于外部需求的疲软、地缘政治风险以及国际经济形势的不确定性，预计2020中国经济进一步下行的趋势不改。 随着经济的下行，2019年美国多次降息，主要经济体纷纷跟随，全球进入降息周期。中国也加大逆周期调节力度，全年三次降准，9月更是同时出现全面降准和定向降准。LPR的推行也是今年金融政策改革的重要举措，LPR利率取代基准利率成为贷款利率的定价标准，利率市场化更进一步，未来货币政策的传导也将更为快捷。财政政策上，今年也更为积极主动，减税降费大大降低企业负担，带动实体经济企稳回升。2019年中央经济工作会议表示货币政策要灵活适度、财政政策需提质增效，表明2020年仍有降准空间，实体企业税费、融资成本有望进一步降低。 虽然货币政策更为宽松，但是针对房地产的金融监管大大加强，加上经济不景气对房地产市场信心的打压，2019年全国房地产市场总体表现不佳，呈现高开低走走势。年初，由于调控政策略有放松，信贷放宽，利率下行，市场预期提升，房地产市场实现快速的回升，部分热点城市房价上涨速度过快，投机炒房的氛围较浓。二季度，中央会议多次重提房住不炒，热点区域调控加码，预期开始扭转，市场逐步下滑。 二、三季度针对房企融资端政策频出，债券、信托、ABS等监管大大加强，房企融资能力大大减弱。房企融资受限，加上市场低迷，房企资金压力大增。从下半年的土地市场也可以看出，房企土拍参与热情下滑，流拍率增加。因此，四季度房企加大降价促销力度，以价换量回笼资金，导致四季度成交有所回升。 分化加剧成为今年房地产市场的主要特点，而稳房价依然是调控的主要目的。虽然总体表现不佳，但城市之间、甚至城市内部各区县之间分化越来越严重，涨跌差距明显，为了稳定市场价格，各城调控政策也出现分化，一城一策成为主导，一刀切的加码或者放宽成为过去。从2019年各城调控政策来看，部分热点城市继续调控加码，同时部分城市适当松绑，其中甚至包括一二线城市，通过适当的松绑刺激需求，维持房价的稳定。从全国各区域看，一线城市、二线城市以及三四线城市之间市场表现都有不同，但整体而言一二线表现强于三四线。三四线城市由于经济支撑力度弱、人口流出明显，涨幅出现明显回落，甚至部分城市存在较强的下滑预期。但部分二线城市也面临需求下滑，库存上升的问题，多城放宽限购以稳定市场。 序 言 (二) 政策驱动 供需两旺 分化加剧 理性犹存