当前,在市场经济引导下,为确保我国经济増长,政府注重于工程项目投资,有 效地加大其针对工程项目的投资力度,开始投资项目前,最重要的步骤就是进行针对 项目的可行性研究。此步骤是用来判断投资项目是否能成功进行的重要依据。针对项 目的可行性研究可以作为政府对于项目是否进行投资做出决策的依据,作为筹集资金 和向银行申请贷款的依据。 本文以怀化市城中片区棚户区改造项目为典型案例,研究了政府投资工程项目的 可行性研究管理。此城中片区棚户区改造总用地面积99.24亩,总拆迁687户,本文 项目总投资估算为41731万元。 本文主要研究内容有:对怀化市城中片区棚户区改造项目建设的背景及必要性的 分析;针对怀化市城中片区棚户区的复杂条件,分析研究此项目的内外部建设条件; 初步分析怀化市城中片区棚户区改造项目的实施进度、招投标管理、投资估算和方案 风险分析,分析可行性;研究怀化市城中片区棚户区改造项目的生态效益、经济效益 和社会效益分析等方面。 该项目有利于政府和相关部门加快改造旧城区住宅条件,促进城市优良生态环境 的提升,优化公共设施,改善社会民生问题。该项目的实施,能妥善解决该区域旧城 居民住房安全隐患问题,改变环境脏乱差现状,改善人居环境,提高生活质量,美化 城市面貌。并且,项目的顺利开展,对降低怀化市已经开始面临过量问题的住房库存 有着正面的意义,还能够帮助拆迁民众顺利地迁入新居,改善居住条件,所以,该项 目无疑能够有力地提升怀化市的经济影响力,改善怀化市的民生问题。最后,此改造 项目占用面积与拆迁用户较多,且棚户区人员结构多样,对项H各项要求复杂,针对 该项目的可行性研究有一定的代表性与典型性,可以为该市以后的政府建筑项因投资 提供较高的指导意义。 关键词:棚户区改造;怀化;可行性研究;风险分析Abstract AtpresentinChina,governmenttendstograduallyfocusonengineeringproject investmenttoensureeconomicgrowthwiththeguideofmarketeconomy.Asaresult,the governmentrapidlyincreasesthedegreeofInvestment.Beforestartinganproject investment,themostImportantthingistoadoptthefeasibilitystudyonsuchproject, becauseitcanprovidefundamentaldatatofindoutwhetherthisprogramwillsuccessor not.Whatismore,apositiveresultfromprojectfeasibilitystudycanhelpgovernmentto determinetoinvesttheproject,raisesocialcapitalandapplyforaloantothebankforthe project. Thispaperdiscussesthecaseofshantytownrenovationprojectwhichisinvestedby governmentinHuaihuacity,andaimstostudyitsfeasibilityandmanagement.Theareaof shantytownwhichneedsrenovationis99.24mu,and687householdsrequirenewliving places.Intotal,theprojectinestimatecosts417.31millionRMB. Specifically,themainlyresearchcontentsinthispaperweretoanalyzethe backgroundandnecessityoftheshantytownsrenovationproject,todiscussandstudyits internalandexternalconditionsforconstructiononthebaseofcomplexsituationin shantytownofHuaihua,toprovideapreliminaryfeasibilityanalysiswhichincludestiming controlofschedule,thebiddingmanagement,investmentestimationandprojectrisk analysis,todrawaconclusionofecological,economicandsocialbenefitfromthe shantytownrenovationproject. Theprojectposedabeneficialinfluenceforthegovernmentandrelateddepartments onthespeedoftheolddowntownlivingareatransformation,promotingcityoptimization ofcityecosystemconditionsandpublicfacilities,improvingsociallivelihoodissues. Besides,itsimplementation,toalargeextend,wouldsolvethepotentialsecurityproblem oftheoldresidentialarea,changeenvironmentwhichispolluted,disorderlyandpoor, improveindividuals’livingstatusandqualityoflife,andbeautifythecityappearance. Whatismore,itcanalsotoreducetheexcesshousinginventoryofcity,helppeople successfullymovetonewhousearea,andimprovetheirlivingconditions.Therefore,the projectwasabletoeffectivelyincreasetheeconomicinfluenceofHuaihuacity,andaswell assolvedthelivelihoodissues.Finally,itrenovatedalargeareaandinquiresavariousof peopletomoveout,andthepersonnelstructureandconditionsweremorecomplexthan otherprojects.Hence,theprojectfeasibilitystudywasrepresentativeandtypicaltoprovide aguideandadvanceforothersimilargovernmentinvestmentofconstructionprojectfor thecity. Keywords:Feasibilitystudy;Huaihua;Shantytownareasrenovation;Riskanalysis目录 第1章绪论1 1.1研究的背景及意义 1 1.1.1研究背景 1 1.1.2研究目的和意义 1 1.2国内外研究现状 2 1.2.1国外现状的研究 2 1.2.2国内现状的研究 3 1.3报告研究内容和思路 3 1.3.1研究内容 3 1.3.2研究思路 3 第2章项目可行性研究的理论 5 2.1项目可行性研究概述 5 2.2项目可行性研究的阶段 5 2.3项目可行性原则 5 2.3.1项目的适应性 5 2.3.2项目的经济保障性 6 2.3.3项目的社会效益性 6 2.3.4项目的生态效益性 6 2.4项目可行性研究的内容 6 2.4.1项§概况分析 6 2.4.2市场调查分析 6 2.4.3项FI投资估算 7 2.4.4项H资金的筹措 7 2.4.5项H财务评价 7 2.4.6项H风险分析 7 第3章怀化市城中片区棚户区改造项目市场需求分析 8 3.1项目建设的背景 8 3.1.1怀化的地理、水文、社会与经济条件 8 3.1.2怀化市城中片区棚户区改造项目概况 8 3.2项目建设的必要性 9 3.2.1建设小康社会目标顺利完成的必要条件 9 3.2.2构建和谐社会的必要条件 10 3.2.3提升城市综合竞争力,美化城市的需要 10 3.2.4促进怀化市经济发展的有效途径 10 I3.3怀化房地产市场情况及库存情况分析 11 3.3.1全市供应情况分析 12 3.3.2全市销售情况分析 12 3.3.3市城区供应情况分析 13 3.3.4市城区销售情况分析 13 3.3.5市场需求研究结论 14 第4章怀化市城中片区棚户区改造项目技术可行性分析 15 4_1内外部建设条件 15 4.1.1内部建设条件 15 4.1.2外部建设条件 18 4.2项目效益分析 20 4.2.1生态效益分析 20 4.2.2社会效益分析 20 第5章怀化市城中片区棚户区改造项目经济可行性分析 22 5.1投资估算 22 5.1.1固定资产投资 22 5.1.2流动资金投资 27 5.2成本费用估算 28 5.3收入税金估算 31 5.4现金流量估算 32 5.5经济评价的相关 36 5.5.1经济评价 36 5.5.2评价分析结果 38 第6章怀化市城中片区棚户区改造项目风险分析 39 6.1盈亏分析 39 6.2财务敏感性分析 39 6.3项目风险识别及优先级分析 40 6.3.1项目风险识别 40 6.3.2风险的优先级分析 40 6.4项目风险应对与计划 42 第7章研究结论与建议 44 7.1研究结论 44 7.2项目建议 44 SS:M46 47 II 西南石油大学工程硕士研究生学位报告 第1章绪论 1.1研究的背景及意义 1.1.1研究背景 政府投资工程项目,是指政府作为主体,将其财政资金或公共资源,应用于改善 公共基础设施、扩大人民公共福利、促进社会经济等投资项目。当前,在市场经济引 导下,为扩大内需,确保我国经济增长,政府更加注重于工程项目投资,有效地加大 其针对工程项目的投资力度,加速基础设施建设,以期适应国内外的环境需求,促进 和调节其他社会资源的流动,实现我国的总体经济发展目标开始投资项目前, 最重要的步骤就是进行针对项目的可行性研究[3’'此步骤是用来判断投资项目是否 能成功进行的重要依据[5]。政府投资项目,作为特殊的投资项目,需要国家审批机关 或者政府自身,参照得到的可行性结果,同意进行某项目的投资,以及如投资[6’7]。 通常我们认为,可行性研究内容大体由以下内容组成:项目背景及必要性、市场需求、 内外部建设条件、方案(一般指招投标方案)可行性、投资估算以及财务敏感性分析、 方案风险分析、经济效益和社会效益分析等[8]。 除上述基本内容外,政府投资项目可行性研究还可能需要注意:如何综合利用自 然和社会资源,如何尽可能地减少各个环节的能耗,促进环保,如何科学有效地规划 好建设用地,如何顺利地在一段时间内征地拆迁和工程建设等[91。 1.1.2研究目的和意义 本文以怀化市城屮片区棚户区改造项回为典型案例,研究了政府投资工程项罔的 可行性研究管理。此城中片E棚户区改造总用地面积99.24亩,总拆迁687户,其中 棚户区居民643户,门面42户,单位2户,棚户区居民总拆迁人口2251人,总拆迁 面积62116平方米,其中商业面积2961平方米,单位也产性用房面积4500平方米, 居民住宅面积54655平方米。 一是计划货币补偿为56户,其中门面及单位生产性用房采用货币补偿共44户, 居民采用货币补偿的为12户; 二是采用购买商品房安置的居民631户,安置面积53635平方米。 从初步估算来看,本文项目的总体投资约为41731万元,其中:拆迁补偿安置费 用36934.4万元,占总投资的88.5%;预备费用1846.6万元,占总投资的4.4%,建 设期贷款利息2950万元,占总投资的7.1%。 怀化市城中片区棚户区改造项目可行性研究的意义在于,其是政府坚持科学科学 1 政府投资工程项目的可行性研究一以怀化市城中片区棚户区改造项B为例 发展观、建设项目投资科学决策的重要依据;是政府通过项目到相关部门争取项目资 金的重要依据;是政府授权的建设单位向国家开发银行或其他银行筹集资金的重要依 据;是向发改、规划、建设、国土、环保等部门申请有关建设文件的需要;是项目科 学设计、确定合理施工工期以及考核考评的重要依据;针对该项目的可行性研究有一 定的代表性与典型性,可以为该市以后的政府建筑项目投资提供较高的指导意义。 同时,本项目有利于提高怀化市城市品位,促进社会经济发展。本项目建设符合 国家产业政策和怀化市城市的整体规划,促进怀化市经济的快速发展,提升怀化市的 经济效益;本项目建设综合效益显著。促进棚户区改造项目的发展,能够有利于提升 住房的供应率,改变城市老旧住房结构,对维持合理的住房价格有很大的促进作用; 改项目占地面积、房屋拆迁面积与拆迁用户较多