在经济飞速发展、高速城镇化进程的今天,我国还有很多地区存在着“城市里的阁 楼”一一城中村。这些城中村位于城市的中心却又与周边景观极不协调,己成为城市经 济可持续发展、社会稳定和谐、环境整治提升的瓶颈。对城市中的这些破旧棚户区进行 改造,己成为我们提升城市居民生活水平、推进城镇化进程急需面对的问题。昆明市作 为全省跨越式发展排头兵和火车头,还是第一批国家级历史文化名城。自2008年期, 昆明党政领导班子就提出花5年的时间对市区内108个城中村棚户区进行改造的方案。 七年来,城中村改造给昆明带来了日新月异的变化,面向东南亚的桥头堡正呈现在昆明 市民眼前。 本文借助城中村改造、城市经济学等相关理论及相关文献,本着理论与实际相结合 的研宄方法,在实践中提出问题,在理论研究中解决实际问题。以潘家湾小、新村城中 村改造项目作为研宄对象,并以此为切入点,深入系统的研宄了城中村改造的理报告献, 深入客观的分析了潘家湾小、新村城中村改造项目的投资环境、内部环境及市场竞争环 境,明确了潘家湾小、新村城中村改造项目所面临的机遇与威肋、,并在此基础上对其投 资进行了估算及现金流分析,最后还对项目实施所面临的风险类型、程度进行了分析, 并针对所面临的风险给出了防范策略。通过研究,笔者得出以下结论:第一,通过对潘家湾 小、新村城中村改造项目所处的外部环境进行分析,发现其面临着有利的投资环境;第二 通过对潘家湾小、新村城中村改造项目自身条件分析,明确了该项目的优势及不足;第 三通过对潘家湾小、新村城中村改造项目的市场竞争环境分析,发现该项目面临着巨大 的现有竞争压力及潜在的竞争压力。因此,潘家湾小、新村城中村改造项目要想在市场 中取得一定地位,就需要不断增加其核心竞争力,采取有力的风险规避措施,把握当前 的发展机遇,实现项目的发展目标,奠定可持续发展的基础,在竞争中取得优势。 关键词:城中村改造;风险分析;可行性分析 Abstract In today's rapid economic development rapid urbanization process, there are many areas in China there is a loft in the city - the urban villages.These urban villages located in the center of the city is highly coordinated and the surrounding landscape, has become the city's economic sustainable development, social stability, harmonious, environmental renovation the bottleneck of ascension.To modify these shabby shanty town in the city, has become our ascension city residents living standards, promote urbanization process need to face problems.Kunming as the province vanguard and the locomotive leap-forward development, is the first batch of state-level historical and cultural city.Since 2008,Kunming, party and government leadership has put forward 5 years 108 villages inside the urban shantytowns transform scheme.In seven years, and unceasing transformation of urban village reconstruction brought in Kunming, geared to the needs of the bridgehead of southeast Asia was in front of residents in Kunming. In this paper, with the aid of urban village reconstruction,urban economics and other related theories and literature, in line with the research method of integrating theory with practice, put forward the problems in practice, to solve practical problems in the theoretical research.With small Pan Pan Gunman small, new urban village renovation project as the research object, and as the breakthrough point, in-depth system research of the theory of transformation of village inside city literature.In-depth analysis of objective Pan Gunman small, new urban village renovation project investment environment, internal environment and the market competition environment, has been clear about the Pan Pan Gunman small, new villages renovation project of the opportunities and threats, and on this basis to estimate the investment and cash flow analysis, finally, to the degree of risk faced by type, project implementation are analyzed, and the risks prevention strategy is presented.Through research, the author draw the following conclusion:First, through to the Pan Gunman small, new urban village reconstruction project of the external environment analysis, found that the faces a favorable investment environment;Second Pan Pan Gunman small, new urban village renovation project their own conditions analysis, made clear the advantages and disadvantages of this project;Third Pan Gunman small, new urban village renovation project II market competition environment analysis of urban villages renovation project, found that the project faces enormous pressure of competition existing and potential competition pressure.Pan Gunman small, new countryside village renovation project, therefore, to achieve a certain position in the market, you need to continue to increase its core competitiveness, take effective measures of risk aversion, to grasp the current opportunity of development, achieve development goals of the project, to lay the foundation of sustainable development, take advantage in the competition. Key words: Urban Village reconstruction; Risk Analysis; Feasibility analysis in 目录 1躲 1 1.1研宄背景 1 1.2研宄意义 2 1.2.1理论意义 2 1.2.2实践意义 2 1.3研宄方案 2 1.3.1研宄方法 2 1.3.2研宄内容 3 1.3.3研究思路及框架 3 2相关理论概述 5 2.1城中村改造理论 5 2.2城市经济学理论 5 2.3市场调查法 6 2.4国内外研宄现状 6 2.4.1国外研究现状 6 2.4.2国内研究现状 7 3发展环境及项目定位分析 9 3.1投资环境分析 9 3.1.1物价水平分析 9 3.1.2固定资产投资分析 9 3.1.3房地产政策分析 9 3.2项目内部环境分析 9 3.2.1项目基本经济指标 9 3.2.2项目价值点 10 3.3市场竞争分析 11 3.3.1区域住宅竞争分析 11 3.3.2办公及公寓市场竞争分析 12 3.3.3商圈竞争分析 13 3.4项目市场定位 15 3.4.1住宅业务定位 15 3.4.2写字楼与公寓物业定位 16 3.4.3商业定位 17 4投资估算与资金流动计划 19 4.1投资估算 19 4.1.1经济指标及广品构成 19 4.1.2静态投资成本 20 4.2资金流动计划 25 4.2.1动态投资总额 25 4.2.2项目动态损益表 26 4.2.3现金流量分析 26 4.3项目敏感性分析 27 5风险分析 29 5.1风险类型分析 29 5.1.1政策风险 29 5.1.2市场供求风险 29 5.1.3通货膨胀风险 29 5.1.4工程风险 29 5.1.5技术风险 30 5.1,6资金风险 30 5.2风险程度分析 30 5.3风险防范 31 5.4风险应对策略 32 5.4.1政策风险策略 32 5.4.2市场供求风险策略 32 5.4.3通货膨胀风险策略 32 5.4.4工程风险策略 32 5.4.5技术风险策略 32 V 5.4.6资金风险策略 33 6结论与展望 34 6.1结论 34 6.2不足与展望 34 36 SSC if 39 VI 1绪论 1.1研究背景 十八大召开以来,我国经济发展速度逐步放缓⑴。在市场疲软的大环境下,政府政 策也开始从打压逐步转化为辅助,更关注民生保障和长效机制顶层设计,通过金融杠杆 调整市场、通过户籍制度的改革来优化民生、用旧城改造拉动改善型购房需求,稳定社 会民众的固定资产投资消费。地方政府则因地制宜地灵活调整,加速房地产市场化转型: 原有的打压手段逐步退出,并通过财政税收政策的改革弱化地方政府对土地出让金的依 赖。在中央地方两级均以“市场化”为主导的决策思路下,房地产市场将逐渐回归自身 调节机制,行政调控色彩趋于弱化。另外,2013年,全市城镇居民人均可支配收入28354 元,增长12.3%。农村居民人均纯收入9273元,增长15.3%,同时观察2005年到2013 年的发展趋势,可以发现城镇居民收入及农村居民收入逐年上涨,具体如表1.1所示: 本文在此背景下,选取了潘家湾小、新村城中村作为研宄对象,以保障城中村房地 产改造项目顺利实施为研究方向,系统的分析了项目的投资环境、项目自身的内部条件 及项目所在地房地产业开发水平,并在此基础上对项目实施了准确定位分析,最后为保 证项目的顺利实施,对其进行了投资估算分析、资金筹措分析、风险分析。这将有助于 潘家湾小、新村城中村改造项目的顺利实施,进一步,改善城市形象,提升城市的承载 力,成为新区建设和现代服务业发展的新引擎,成为快速推进城镇化水平的重要载体以 及撬动城市新一轮发展的有力杠杆。 表U 2005-2013年昆明居民人居可支配收入情况 30000 20354 H 25 0 00 - r; 隱^ 21966 * ■。. .00 M :闺 議 n f F P I I 10000.. 616 ■ i m [-2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 欧亿·体育（中国）有限公司来源于:昆明市统计局 I 1 I 1.2研究意义 1.2.1理论意义 本文在对城中村改造理论及城市经济学理论进行系统梳理的基础上,对城中村改造 研宄这一课题的国内外研究现状也进行了深入的分析,因此通过相关理论概述及相关文 献综述,对潘家湾小、新村城中村改造项目的实施给予了一定的理论指导。另外,通过 对潘家湾小、新村城中村改造项目环境、项目自身条件、项目所在地房地产发展现状进 行分析,明确了潘家湾小、新村城中村改造项目所面临的实际情况,运用相关理论结合 其实际情况分析了该项目实施的可行性,给城中村改造项目的开发提供了有益的参考, 同时也进一步完善了我国城中村改造的理论体系。 1.2.2实践意义 本次研宄以潘家湾小、新村城中村改造项目作为研究对象,并以此为本次研宄的切 入点,分析了项目实施的环境及项目内部条件,明确了潘家湾小、新村城中村改造项目 所面对的内外部环境、特点以及存在的问题,从实际情况