前言——

〖东方水都〗系福州著名开发商汇诚地产继其标志性大社区〖融侨东区〗（188亩）即将全面售磬后推出的新产品，是代表汇诚地产下阶段的全新力作。
〖东方水都〗选址地点位于福州市晋安区、鼓山中心区水上公园东侧，是理想的居住及商业开发地块。其南临城市主干道国货路（宽55米），西边为水上体育公园，北临城市规划路，东侧与住宅小区〖东方纽约〗相邻，总建筑面积近10万平米。本项目以“夏威夷风情生活”为主题，体现“以人为本”设计理念，力求营造生态、时尚、舒适而富有品质的生活环境。其次，〖东方水都〗从社区规划、建筑设计、景观营建、空间构造等分析，都是东福州绝无仅有，堪称标志性的建筑群体。
同时，〖东方水都〗也面临东区市场共有的障碍：其一、配套不齐全、成熟度不够、生活成本高；其二、客源区域化、难以吸收区外客源；其三、价格雷同化，均价大都在2400～2600元/㎡。



第一部分 市场篇

福州房地产市场形势分析

一、宏观市场研究
（一）价格走势依然趋高
2003年，福州市住宅平均交易价格2724元/ M2，同比增长1.19%，每平方米增长32元/M2。别墅增幅最大，同比增长16.77%，位居增幅之首。

上表显示： 1、2003年别墅对商品房价格的提升贡献最大。
2、与2002年相比，2003年商场店面市场有好转趋势，但总体呈波状起伏。
3、写字楼价格呈下跌的态势。
4、商品房平均价格变化不大，五年来，商品房均价年涨幅0.8%，商品住宅呈稳步增长，年涨幅3.1%。

（二）供给及需求继续放量
2003年，商品房预售批准面积同比有较大幅度的增长：全市可供面积472万平方米，同比增长36.24%，其中市区增长更快，可供面积401.59万平方米，同比增长40.95%。
自1999年以来，福州商品房预售批准面积以年均56万平方米的水平增长，年均增长速度为17.46%。




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