关于井田项目户型面积与销售总价的论证

一、 对于不同别墅类别的分析
根据业界的普遍观点将别墅进行产品类别的细化，可分为独栋、双拼、联排、叠拼等几种类别，每种产品均有其各自的特点。下面我们将试图对不同的别墅类别进行具体分析。
（一）独栋别墅
1、 产品特点：
关键字：奢华、荣耀
独栋别墅当之无愧是最纯粹的别墅，因为其他类别的别墅可以说是独栋别墅的衍生品；同时，它也是最奢华的别墅，因为它独自占有一方天地的豪迈无人能及。独栋别墅表达的是富有、尊崇、华贵甚至于奢靡的生活方式，因此它不但提供给居住者极至舒适的生活空间，更重要的是提供了一种至上荣耀的心理感受。

2、产品条件：
关键字：环境、领地
要成就成功的独栋别墅，绝佳的自然环境是必不可少的，因为回归自然其实是每个人的心理需求，而购买别墅的社会成功人士对于回归自然的渴望则更加迫切。于是，几乎没有哪个独栋别墅项目不是在宣扬自己的环境。碧水庄园和万万树这新老两个独栋别墅均可称为别墅环境的典范：前者有将近30万平米的湖面，而后者则以社区内众多成树和精装庭园著称。
除了环境之外，主人的领地感和归属感也是独栋别墅项目所必须的。独栋别墅，要的就是独享一方天地的尊崇，而这种领地感也自然从建筑本身延伸到室外的土地。于是，上千米的庭园还不过瘾，干脆直接卖地（亚澜湾），以满足主人对于领地的归属感。

3、产品变异：
关键字：小独栋
虽然独栋别墅始终以鲜明的特点吸引着金字塔尖的上层人物，但毕竟高昂的价格使它的受众范围非常有限。同时，开发商还要为大面积的绿化、环境和庭园牺牲众多土地，以达到非常低的容积。此外，独栋别墅现房销售的趋势使得开发商成本回收速度放缓，而绿化等的维护费用则不可小视，因此影响到资金滚动……在种种原因的驱使下，独栋别墅的产品发生了“变异”——小独栋横空出世。亦庄“亲爱的VILLA”、翡翠城的“风景翠园”、依水庄园等都是其中的代表作。
小独栋与独栋的区别：
² 面积：顾名思义，面积相对较小，大体在250平米至400平米之间，舒适、实用不求奢华、面积布局合理，能满足三口至五口之家的标准居住。
² 功能：与大部分位于近郊或者远郊做为第二、三居所的独栋别墅相比，小独栋多数交通方便、位置较好，适合作为第一居所。
² 客群：相比较而言，小独栋的面积小、单价低，因此总价与独栋别墅有相当的差距。
于是，小独栋面对的是更为广阔的社会中坚阶层——高端中产阶级。

（二）双拼别墅
双拼是介于独栋和联排之间的一种产品。目前在北京别墅市场上，双拼这种产品的热度远远不及TOWNHOUSE，甚至也赶不上叠拼。多数别墅项目仅以双拼为调剂，在社区中所占比例不多，目前只有雪梨澳乡和顺驰林溪雅筑是主打双拼的别墅项目。




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