大盘之道华丽转身 ［ 威尼斯水城· 营销总纲 ］ 从目标出发…… 3000套 当下的营销环境…… 9/10街区 3/6/7/8街区 1/2/4/5街区 2009～2010 2008～2009 2005～2007 项目成长 高调起势，低密度启动 全线出击，平稳跑量 低密度主导,转型起步 苏宁环球 成立于1987年 1992年进军房地产 2005年深圳上市 中国企业五百强 民营500强TOP10 房地产企业百强 地产模式 大盘模式 商业地产路线 整合商业、酒店、商贸、服务、建材等欧亿·体育（中国）有限公司资源的复合型商业地产模式 品牌资源 短期—刚需为主，顺势而为 中期—品质提升，必经之路 长期—商业整合，城市运营 政策调控 保障房冲击 1000万方保障房中有660万方住宅， 其中以保障性住房为主510万方（主要户型45㎡和55㎡） 经适房150万方（户型区间45～75㎡） 年底上市，对于经济型产品会产生较大冲击！ 西善桥板块占38%，为四大区域内最高 但迈皋桥两大区域综合量占42%，成为板块重头 迈皋桥板块距离江北板块较近，同属南京城南客户选择范围 迈皋桥板块，对江北板块会产生客户分流冲击！ 顺势而为 “两会” 重拳出击民生维稳 价稳量跌略有松动 价跌量升需求释放 保障房冲击冰火两重天 响应号召，刚需房快速跑量 主推改善 名利双收 I II III IV 大势预判 应对策略 3000套的去化！ 花园洋房为本项目的最高端产品，作为项目形象的提升，可实现高市场价值，是本项目压轴作品 大三房产品是目前市场需求较少的产品，但随着板块的提升，区域改善的需求的形成未来市场潜力可佳，可实现利润的最大化 小高层和高层二房及小三房产品相对一般，但是体量较大，客户接受度较高，是本项目聚齐人气、快速回笼资金，保障项目资金链的产品 明星产品（洋房） 婴儿产品（高层3R） 金牛产品（2R/小3R） 形象提升支点 利润实现关键 现金保障 产品分类 1、金牛产品为上半年的主攻产品，在新政策调控下，更要保证此类产品的安全去化； 2、婴儿产品作为辅助产品销售，由于面积偏大，为上半年的主要引导攻击方向 去化原则 多种产品线，多样化的客户 结合工程进度，确保顺利推售 多层、高层、小高层三种产品线必将吸引多样化的客户， 合理安排推案顺序，分散客户群 结合项目工程节点，选择合适的推案方法，确保项目顺利销售 结合项目体量大、产品多样化的因素，金牛产品最先投入市场，提升项目人气度，婴儿产品作为销售补充，借势去化，并为明星产品的提升进行梯度承接。3推案思路 价格成长趋势 去化房源面积的均衡化 产品资源搭配公开，资源相对较差的楼栋先行，后搭配较好资源公开，成交价格稳步提升 确保推盘面积的均衡化，去化结构性指标的合理化 5推案顺序的确定 总建筑面积：39.7万方 总户数：3927户 总栋数：60栋 可售房源 目标去化319套 推出348套 一季度 二季度 三季度 四季度 推出635套 推出1090套 推出1238套 目标去化823套 目标去化1049套 目标去化989套 2011年共计推出3311套房源 2011年目标去化3180套房源 推案节奏。