报告结构 一、区域宏观市场分析 二、区域商业市场分析 三、地块价值研判 四、项目市场定位 五、业态定位 六、客户定位 七、规划布局建议 八、营销策略 印象道县 印象道县 永州南部六县的交通枢纽 湘粤桂三省咽喉要冲 矿藏强县国家农业综合开发重点县 区域宏观市场分析 物华天宝、人杰地灵 道县简介： 道县总人口66万人，人口密度269人/平方公里。是个多民族大家庭， 除汉族外,有20个少数民族。 道县位于南岭山脉，湘桂三省交界之地，素有“北依紫金(山)，西靠都庞 (岭)，东接九嶷(山)，南邻桂，消水襟围城廊’’的显要位置，交通便捷，207国道 纵贯南北，1806、1862线省道横贯东西，为全市南部六县的交通枢纽。且矿藏 丰富，能源充足，具有较大开采价值的矿物达20多种，其中稀有金属锂、铷为省 内独有，锡、钨储量和品位名列全省第二位，铅、锌、铁、锰均储量均为全市80 ％以上，同时农副产品资源也相当丰富 区域宏观市场分析 人口总规模居于县级中游水平 城区: 12万 五镇: 30万 27个镇、乡 国营农场: 65万 项目区域人口规模 家庭开支以日常生活为主 高奢望 注: 平均每人月收入按1500元计(三人家庭的小孩除外) 工薪收入 温饱消费 项目区域消费水平 道县经济发展概括： 全县辖9个镇、14个乡、3个国有农场，总面积2442平方公里，总 人口约65万人，县城人口12万。 2005年全县实现地区生产总值361645万元，比上年增长11.1%。其中 第一产业增加值138347万元，增长8.3%；第二产业增加值62917万元,增 长17.6%；第三产业增加值160381万元，增长11.4%；按常住人口算，人 均GDP达到6043元；全县三产业结构为38.3：17.4：44.3。 城乡居民收入稳定增长。2005年，全县城镇居民人均可支配收入7132 元，较上年增长9.8%，农村居民人均纯收3194元，较上年增长12.3%。 全县城镇居民人均消费性支出4551元，比上年增长18.9%；人均居住 面积约33.14平方米；城镇居民恩格尔系数为46.2%，处于较高水平 区域宏观市场分析 商业布局：一条潇水路,商业大片争相上演 本案 道州商业广场 名都时代广场 潇水中路 月岩中路 区域商业市场分析 道州国际大厦 爱莲广场 区域商业市场分析—道州商业广场 区域商业市场分析—道州商业广场 项目位置：潇水中路与月岩中路交汇处西北角 项目体量：建筑面积4.03万㎡（其中商业3.4万平米） 产品特点：纯商业广场，1-4层（地下1层）；临街独立铺面+产权式商铺，1楼层高5.2米 铺面面积：25-70平米不等； 销售价格：1F：临潇水中路门面1.5万元/㎡；临月岩中路门面1-1.2万元/㎡；内铺：0.6万元/㎡ 2F：4800元/㎡ 3F：2000元/㎡ 租金水平：1F：40-50元/㎡、2F：20-30元/㎡、3F：10元/㎡ 。 销售模式：返租三年（每年7%，每半年返租一次；）、曙光超市：返祖10年/每年7% 业态规划：-1F大型生活超市；1F品牌商场；2F主题商场；3F网吧、电玩中心 推广诉求点：30万城区人口消费能力，道县首席社区商业；专业业态规划。 销售情况：1F：98%；2F：90%；3F：20% 开盘时间：2002年上半年。 项目点评：道县县城集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店及商务六大功能于一体的现代化购物中心，三大旗舰主力店，两大主题休闲广场，数十家品牌专卖店、儿童乐园……实行一站式购物、一条龙消费！商场规划较好，档次较高。 道州商业广场。