第一章 项目投资营销

项目投资营销
项目投资营销是房地产全程营销最为关键的环节，反映了房地产企业选择开发项目的过程，这个过程是考验、衡量开发商房地产运作能力的最重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以事半功倍。
项目投资营销通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，然后根据发展商提供的基本欧亿·体育（中国）有限公司，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
项目投资营销的具体内容
一、项目用地周边环境分析
１、 项目土地性质调查
 地理位置
 地质地貌状况
 土地面积及其红线图
 七通一平现状
２、 项目用地周边环境调查
 地块周边的建筑物
 绿化景观
 自然景观
 历史人文景观
 环境污染状况
３、 地块交通条件调查
 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划
 项目对外水、陆、空交通状况
 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
４、 周边市政配套设施调查
 购物场所
 文化教育
 医疗卫生
 金融服务
 娱乐、餐饮、运动
 生活服务
 游乐休憩设施
 周边可能存在的对项目不利的干扰因素
 历史人文区位影响

二、区域市场现状及其趋势判断
１、 宏观经济运作状况：
 国内生产总值
1) 第一产业数量
2) 第二产业数量
3) 第三产业数量
4) 房地产所占比例及数量
 中国房地产开发业景气指数
 国家宏观金融政策
1) 货币政策
2) 利率
3) 房地产按揭政策
 固定资产投资总额
1) 全国及项目所在地
2) 其中房地产开发比重
 社会消费品零售总额
 商品零售价格指数
1) 居民消费价格指数
2) 商品住宅价格指数
 中国城市房地产协作网络信息资源利用
２、 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
 项目所在地的居民住宅形态及比重
 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
３、 项目所在地房地产市场总体供求现状
４、 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
５、 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
６、 商品住宅客户构成及购买实态分析
 各种档次商品住宅客户分析
 商品住宅客户购买行为分析

三、土地ＳＷＯＴ分析
１、 项目地块的优势
２、 项目地块的劣势
３、 项目地块的机会点
４、 项目地块的威胁及困难点

四、项目市场定位
１、 类比竞争楼盘调研
 类比竞争楼盘基本欧亿·体育（中国）有限公司
 项目户型结构详析
 项目规划设计及销售欧亿·体育（中国）有限公司
 综合评判
２、 项目定位
 市场定位
1）区域定位
2）主力客户群定位
 功能定位
 建筑风格定位

五、项目价值分析
１、 商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
 商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法
1）选择可类比项目
2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重
3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征
4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
 类比可实现价值决定因素
1）类比土地价值：地段资源差异
 市政交通及直入交通的便利性的差异
 项目周边环境的差异，包括
——周边自然和绿化景观的差异
——教育、人文景观的差异
——各种污染程度的差异
——周边社区素质的差异
 周边市政配套便利性的差异
2）项目可提升价值判断
 建筑风格和立面的设计、材质
 单体户型设计
 建筑空间布局和环艺设计
 小区配套和物业管理
 形象包装和营销策划
 发展商品牌和实力
3）价值实现的经济因素
 经济因素
 政策因素

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