2
值得关注的地区
莱坊发布的《开发热点》报告列出整个伦敦地区内住
宅开发价值可能会超过整体市场的潜力地区
2018年《开发热点》报告已是第三版，
在本版报告中，我们仍然保留了此前
报告中的部分热点区域，但同时也列
出了其他全新的热点区域。本文第8页
详细列出了判断热点区域的方法，
包括分析即将开展的交通基础设施升
级工程、大规模重建或场所营造，
并辨明那些与邻近社区相比存在价差
的地区
值得注意的是，我们在热点地区调
查的房价完全不同于范围更广的市场
预测，后者包括所有类型的住房
相反，我们着眼于局部地区，将新建
房产的当前的预估价格与其到2021年
年底可能达到的价格进行对比。前提
是假设每个地点都将会交付最优程度
的开发项目
自莱坊上次发布报告以来，伦敦的开
发前景已在两年内发生了变化。这些
变化的诱因包括一系列政治、经济和
政策事件，其中脱欧公投和附加印花
税新政的影响尤为深远。2016年新市
长当选后，其规划政策也有所调整
根据全英房屋抵押贷款协会
（Nationwide）的数据，伦敦市场
的年均价格在2017年出现8年来的首
次下滑。然而，在这一数据的掩盖
之下，伦敦各区域发展速度各异，
部分自治市的价格仍有上涨
如先前的报告所示，运输基础设施升
级、重建和公共空间改造都是影响新
建和二手市场定价的因素
与此前的报告相比，新发现的开发热
点地区的地理分布覆盖范围更广
在价格方面，多数都是新建开发项目
定价低于800英镑每平方英尺的区域，
而且多数都位于一区以外。这凸显出
伦敦地产开发格局正向着更加注重购
房者负担能力的方向发展
我们预测的时间跨度为2018年至2021
年，这期间伊丽莎白女王线（Crossrail
项目）将开通。在许多情况下，高速轨
道枢纽及周边地区项目的定价已经考
虑到高速轨道线明年年底开通这一因
素，不过对于那些大规模开发项目尚
在筹划中的点站来说，其优势将在未
来的定价中反映出来
伦敦市场在过去两年的变化动态也对
我们2015年预测的一些热点地区的表
现产生影响。其中一些地区的房价在
预测时段内并未出现增长，但是仍被
视为是具有发展潜力的地区。2015年
确定的其他一些热点已经从名单中剔
除，多数是因为这些地区已经兑现其
强于整体市场表现的潜力，今后很可
能会与市场保持持平状态
图1
伦敦未来住宅开发“热点”区域
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
201201201201201201201100万英镑以上住房的印花税从4%上升至5%
200万英镑以上住房的印花税上升至7%
脱欧公投
印花税改革：去除“阶梯结构”
二套房额外征收3%的印花税
图2
伦敦市中心黄金地段房价
年度变动
欧亿·体育（中国）有限公司来源：莱坊研究部
开展大规模城市翻新项目的资金需求显
而易见，各方应认识到政府注资刺激经
济势在必行，这不仅是为了确保经济可
行性，也是为了通过利润，鼓励开发
商致力于开发这些项目。就目前情况
来看，这一点需要予以特别关注和强
调，以确保最高水平的建筑环境质量
具体而言，我们认为许多方案需要更
加善用前期现金流，方可交付高质量示
范性的产品。一旦取得圆满的效果，
回报就会随之而来。然而，重要的是，
这些回报并不只是超高利润，而应从
各个方案的长期发展和环境效益角度
来考虑
JAMES KEEGAN
住宅开发咨询部13XX
XX
XX
XX
XX
XX
XX
XX
XX
XX
XX
XX
11温布利
哈罗
哈默史密斯
巴特西
卡姆登哈克尼
特哈姆哈尔
奥林匹克公园
伍德格林
格林威治
汉普斯特德
汉普斯特
德荒野
摄政公园
海德公园
布伦特福德
绍索尔
古橡公地
A41
A40
A312
M4
A406
A12
A2
A406
欧亿·体育（中国）有限公司来源：莱坊研究部
11图1
伦敦未来住宅开发“热点”区域
* 取决于在预测时段内是否形成群聚效应
重建前
重建图例
重建早期
初步“场所”
已形成，但有待
进一步开发
重建
非增值因素
住宅研究2018年热点
2018年热点 以下排序并非热点地区的预测增长顺序新热点一区13XX
XX
XX
XX
XX
XX
XX
XX
XX
XX
XX
XX
11温布利
哈罗
哈默史密斯
巴特西
卡姆登哈克尼
特哈姆哈尔
奥林匹克公园
伍德格林
格林威治
汉普斯特德
汉普斯特
德荒野
摄政公园
海德公园
布伦特福德
绍索尔
古橡公地
A41
A40
A312
M4
A406
A12
A2
A406
12181581054216
1. 梅费尔（MAYFAIR）6,0007,000
2. 伯爵宫（EARLS COURT）*1,6502,100
3. 国王十字（KING’S CROSS）1,6001,850
4. 里森树丛（LISSON GROVE） 1,4001,850
5. 法灵顿（FARRINGDON）1,4501,750
6. 肖尔迪奇（SHOREDITCH）1,3001,500
7. 卡姆登（CAMDEN）1,1001,500
8. 加拿大塘（CANADA WATER）*9001,250
9. 古橡公地（OLD OAK COMMON）*7501,000
10. 哈克尼中央（HACKNEY CENTRAL）8751,000
11. 绍索尔（SOUTHALL）600750
12. 特哈姆哈尔（TOTTENHAM HALE）675750
13. 伍德格林（WOOD GREEN）650800
14. 查尔顿河岸（CHARLTON RIVERSIDE）*550700
利河谷下游地区（LOWER LEA VALLEY）
15. 皇家船坞（ROYAL DOCKS）8001,000
16. 哈克尼威克（HACKNEY WICK） 700850
17. 西汉姆（WEST HAM）*700950
18. 雷敦（LEYTON）675800
2018201820212021热点因素
场所营造
对改善公共空间和升级现有城镇中
心的投资有助于推动整个伦敦地区
的需求，同时也为此前未充分利用
的土地打开住宅和商业开发机会
随着对新住房的需求持续上升，
新社区的建设将变得日益重要
交通
交通设施方面的变化会刺激并开
放城市的部分地区、吸引投资、
创造额外的住房需求，并为交通枢
纽和周边地区的市场带来新的
活力。今年伊丽莎白线的开通将缩
短横跨伦敦地区的交通时间，这有
利于开辟新市场和改善现有市场的
交通联系。此外，拟议和未来的交
通升级计划，如高铁2号线（HS2）
和Crossrail 2线，很可能进一步推
动车站枢纽及周边地区的发展
价差
2018年的开发热点能够反映出伦敦住
宅市场的动态变化。外围地区的需求
有所增加，这推动了住宅价格的强劲
增长，但外区的平均房价仍低于伦敦
的平均水平。随着基础设施和重建项
目继续获得投资，这些地区有潜力提
供范围更广泛的新住房
开发
2016/17年度，伦敦新住房净供应
量增至39,560套，相比之下，伦敦
新住房的年需求量为66,000套
这种供需不平衡状态似乎还将持续
下去。目前伦敦有很多地区正在进
行大规模的开发项目，其中许多项
目在近几年内将无法完全建成
随着住宅供不应求的局面持续，
这些新社区有望从中受益，房价表
现有望超越整体市场。然而，政策
格局的变化可能会对某些地区的新
供应形成压力
重建
重建可为一个区域带来翻天覆地的
变化。伦敦市长正与各区镇政府和
开发商携手，努力为伦敦带来实质
性的改善。除了开发住宅房产之
外，伦敦的很多规划中或目前正在
开发的大规模项目还会建造新商
店、餐馆和咖啡馆。在这些地区，
我们认为都具有超越整体市场表
现的潜力
在我们的一些热点地区，达到群
聚效应是个关键的假设，因为这
可以使人们认识到改变，进而又
推高价值。这些地区对新住宅的
广泛需求是毋庸置疑的，不过宏
观经济条件的不确定性、政府的
降温措施和限制性规划政策方向
对于计划的实现仍然构成切实的
威胁。成功的关键在于能以具有
创意的、经过深思熟虑的解决方
案来应对这些风险，同时满足政
策决策者和开发商的需求
CHARLIE HART
城市和东部开发主管。