城建集团 呈至 宁波国大雷迪森置业有限公司 戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 “与客户协作，在全球范围内制定引领 潮流的物业、投资及商务解决方案” 2005年7月 雷迪森中心广场市场研究及项目定位 中期汇报 戴德梁行（上海）提报 报告目录 宏观环境分析 总体定位 写字楼 公寓 商铺 建筑产品定位 城建集团 呈至 一、宏观环境分析 房地产政策环境 经济环境 房地产投资 城市发展规划 地块区域环境 房地产政策环境 土地政策 土地紧缩及调整土地供应结构将是政府的一项长期政策： 土地成为政府进行宏观调控的重要手段；在房地产投资快速增长、土地市场不规范的背景下，政府加大了对土地的宏观调控，加大中低价商品房用地供应比例；开发商土地获取成本上升，长期看来，增加的成本将最终转移到房地产价格上来 房地产政策环境 利率及信贷政策 居民储蓄1年期存款利率％ 金融机构1年期基准贷款利率％ 近十年来利率变动 中国已进入新一轮加息周期：在经历了近十年的减息周期后，中国经济过热已在多个领域展露端倪，04年底，央行调高了1年期存贷款利率27个基点，经济学家普遍认为中国已进入新一轮加息周期 利率的增加对房地产欧亿·体育（中国）有限公司的影响体现在两个方面：供给方面，开发商融资成本上升，开发规模和速度将减缓；需求方面，投资客户购买物业成本上升，投资/投机行为将得到抑制，而租赁市场的发展将会得到促进 数据来源:中国人民银行 房地产政策环境 利率及信贷政策 控制银行信贷风险是政府宏观调控的重要目标： 房地产贷款增速过快，增大金融体系的风险，银根的紧缩对开发商房地产开发及购买者投机/投资行为都将起到抑制作用 房地产政策环境 税收政策 长期以来，个人投资商业物业的税负远大于投资住宅，这是导致住宅市场投资/投机行为强于商业物业的原因之一。七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中最重要的调控手段——“提高住宅投资税负”对投资商业物业并没有直接的影响，但由于投资者受房地产整体投资氛围的影响，短期内其投资/投机行为将会变得更为谨慎，中长期看来，部分住宅投资资金将逐渐转移到具有较高投资回报率的商业物业 宏观经济环境 GDP及主要经济指标 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 2000 2001 2002 2003 2004 全国 宁波 杭州 无锡 上海 近年中国及部分城市GDP增长率 宁波市主要指标（2004年） GDP：2,158亿元 人均GDP：39,300元 三次产业比重：5.7%:57% :37.3% 城市居民可人均支配收入：15,882元 城市定位 现代化国际港口城市 国家历史文化名城 长江三角洲南翼经济中心 城市经济的快速增长是写字楼市场发展的强力保障：近5年来，宁波经济一直保持12%以上的增长率，高于全国平均水平及上海，同杭州、无锡等长三角地区二线城市基本相当，经济的强劲增长为房地产市场，特别是写字楼市场的发展提供了最基本的保障 数据来源：国家及相关城市统计局。