桂林地块项目 市场调研及发展定位报告 二○○八年一月 项目研究的工作阶段划分 项目市场调研及发展定位报告 （中期汇报） 项目前期策划报告 （终稿汇报） 市场调研阶段 项目地块勘查 宏观背景研究 房地产市场调研 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者问卷调查 消费者访谈 项目属性界定 市场环境研判 项目策划核心构思 项目定位 产品建议 附录（消费者问卷调查、代表性楼盘分析、商业及酒店市场分析、产品设计及创新建议） 营销推广建议 投资分析 Part2：市场环境研判 注：全市指标均为2006年数据，桂林“5区＋临桂”则为2005年数据。 宏观经济分析 Part2：市场环境研判－宏观环境研究与其他双核城市的旅游城市相比，经济总量偏低，仍有较大的发展空间。 数据来源：2006年各市统计公报 人均GDP与房地产发展阶段的关系 根据世界银行的统计分析，人均GDP与房地产发展阶段紧密相连： 800～1,500美元，房地产进入持续发展期； 1,500～4,000美元，房地产进入高速发展期； 4,000～8,000美元，房地产进入稳定快速增长期； 超过1万美元，房地产进入饱和发展期。 Part2：市场环境研判－宏观环境研究2006年，桂林全市人均GDP约1,638美元，这表明桂林房地产市场步入高速发展期，未来几年发展空间较大。 产业发展分析 数据来源：桂林市统计局 Part2：市场环境研判－宏观环境研究 据联合国机构的统计分析，发达国家的第三产业占国民生产总值的60－70%，而桂林目前一、二、三产业的比例为21.7：41.3：37，桂林第三产业水平明显偏低，有较大上升空间。同时，桂林对旅游产业的重点打造，使得未来旅游产业可待挖掘的空间较大 ，这将对房地产的发展有着良好的带动作用。第三产业的比例偏低，旅游产业有待挖掘的空间较大，对房地产的发展将有良好的带动作用。 数据来源：桂林经济社会统计2006年鉴 2006年桂林市市区人口74.42万，其中市区迁入迁出人口差值仅为1万，人口增长较为缓慢； 根据“十一五”规划，到2010年桂林市区人口达到100万人， 人均居住面积比2005年（人均27.8㎡)增加4－5个平米，那么，2006－2010年平均每年桂林市区房地产刚性需求就有248万㎡左右。 人口分析 Part2：市场环境研判－宏观环境研究城区人口增长低于预期，但随着“十一五”规划的逐步实现，未来市场发展潜力较大；同时，对于项目来说，拓宽辐射面是降低开发风险的重要途径。城市化进程 Part2：市场环境研判－宏观环境研究 2000－2005年，桂林的城市化率很低，在21－23%之间，且增长十分缓慢； 2006年随着桂林城市的外拓，桂林非农业人口增长近65万，城市化率达到35.77%，但与全国城市化平均水平的43.9%相比，仍低约8%，这说明桂林的城市化水平开始加速，未来发展空间较大。 城市化水平开始加速，城市后续发展空间较大。 数据来源：桂林市统计局 城市呈点式和线性发展 市中心概念狭窄 “多中心，分组团”式发展 “东延、西进、南拓、北适、中优”策略 城市规划 本案 Part2：市场环境研判－宏观环境研究 向西是最主要的发展方向，其次就是向南发展，项目处在城市发展的次主要方向上是一大利好。。。。。。。