佘山片区别墅市场研究报告研究成果提炼 入市时间： 9、10月份，抓住片区上升加速区，维持项目热度，为后续提升作铺垫 价格预估： 第二梯队领导者为主，第一梯队补缺者为辅/做大内部产品价差 销售战略： 按计划推盘，维持市场声音/巩固领导地位/价格向第一梯队缺口挺进/小步快跑推售/ 销售目标： 销售12套，实现1.1-1.3个亿的资金回笼，剩余10套稳步提价去化 供应格局： 马桥、朱家角崛起，全市别墅未来3年供应量在300万平左右，佘山供应量更在100万左右；新板块虽对佘山具有一定抑制作用，但佘山别墅领导地位将愈加稳固 竞争分析 板块分析 项目营销战略 项目本体梳理 报告回顾 报告研究思路 片区分析 A、佘山周边的朱家角、闵行旗忠的崛起将大大提高上海未来3年高端别墅市场的供应量； 西郊华漕板块 约10万m2 佘山板块 约100万m2 浦东世纪公园板块 约10万m2 佘山板块代表楼盘：佘山月湖、佘山高尔夫、世茂佘山 西郊华漕板块代表楼盘：兰乔圣菲、西郊庄园、西郊一品花园 浦东世纪公园板块代表楼盘：御翠园、东郊花园、九间堂、汤臣高尔夫 闵行旗忠板块 约60万m2 朱家角板块 100万m2以上 闵行旗忠板块代表楼盘：绿城.玫瑰园、和黄项目 青浦朱家角板块代表楼盘：上实海源别墅项目、中信项目、东方金杰、绿洲千岛 B、从销售角度来看，世纪公园和华漕板块是佘山板块的主要竞争板块，随着旗忠、朱家角板块的崛起和供应量的激增，未来高端别墅竞争程度将加剧； 2006年，上海1000万元以上的一手房别墅共销售去化372套，其中主要集中在佘山、西郊华漕与世纪公园三大板块。这三大板块共消化了310套，占总消化量的85％。其他千万级别墅则零星分布。旗忠、朱家角板块供应量巨大，基本从07年底开始放量； 三大豪宅板块对比 2007年上海千万级别墅去化分析 1、佘山板块：独特的佘山资源，区域配套逐步完善，未来市场竞争激烈，片区成长性明显 2、西郊华漕板块：依托城市资源，区域配套完善，市场具有竞争，片区具有成长性 3、世纪公园板块：区域国际化氛围浓厚，国际化配套完善，片区趋于稳定 4、闵行旗忠板块：依托旗忠板块高端配套和未来极佳规划，潜力无限，顶级项目更是加速片区价值提升 5、朱家角板块：中信、上房、上实等品牌开发商大规模开发已经展开，片区成熟尚待时日； B、佘山凭借其自然资源和整体片区品质将成为未来别墅豪宅领军板块，但是，会面临朱家角、旗忠的直面竞争； 结论：从各板块的开发规模和后续供应来看，别墅市场从07年下进入别墅“井喷”期，供应量的激增将对价格的提升起到一定舒缓作用； 07年6月 07年12月 08年12月 09年12月 佘山板块 浦东板块 旗忠板块 朱家角板块 徐泾板块 约80万的供应量 约10万供应量 50万以上供应量 约10万供应量 100万以上供应量 佘山板块未来主要面临旗忠、朱家角板块的竞争，但是随着供应量的激增佘山的价值将越加突出； 新崛起板块（旗忠、朱家角）将对佘山形成一定客户截流影响，并对片区价格进行一定“阻击”； 竞争分析 板块分析 项目营销战略 项目本体梳理 报告回顾 报告研究思路 片区分析 佘山供应近年来增长较快，需求持续旺盛；供小于求 已成定势； 数据来源：世联地产数据中心 目前佘山别墅均已进入开发阶段，后续供应量会有激增，预计到08年底将有50万以上的货量入市； 佘山后续几乎已无土地供应量，别墅用地已经绝版，随着需求的不断加剧，别墅后市上升势头强劲； 佘山别墅供给情况 0 10 20 30 40 02年 03年 04年 05年 06年 面积(万平) 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 价格(元/平) 供给面积 销售面积 07年。。。。。。