胜利北路板块 立山区胜利北路板块——鞍山楼市的新生板块，立山不出，谁与争锋 板块描述：立山广场属于立山区的核心繁华区，目前华润万家超市、乐购等一系列国内知名大商场在立山广场附近出现。另外2007年胜利路沿线成了鞍山房地产开发的一条“大动脉”，而位于立山区的胜利北路南北贯穿立山广场，且和胜利南路一路相承，延续了中心区的繁华，自然成为立山房地产开发的重点区域。 板块特征：板块内沿着胜利北路开发了剑桥国际花园、华洋圣利祥城、阳光空中花园、韩城公馆、都市印象等楼盘。板块内楼盘多为高层住宅，且沿胜利北路有2-3层裙楼底商。该板块楼盘住宅均价在3000元-3800元/㎡，大部分楼盘均价在3700元/㎡左右，主力户型面积80-100㎡两房两厅一卫；沿街底商均价 在7000-9000元/㎡左右； 客源分析：从区域分析，板块内楼盘客源主要来自立山区，比例达70%，另外铁西区占10%，千山、铁东区占10%，外地人占10%；从职业分析，以工薪阶层为主，鞍钢职工60%，在立山工作的有住房公积金的市政人员和公务员占20%（教师、医生、银行小职员、保险人员等），在立山做生意的个体户小老板占10%；购房者以婚房、自主型为主，投资客群不多； 代表楼盘：剑桥国际花园、华洋圣利祥城、阳光空中花园、韩城公馆、都市印象 供应量：板块内供应量截止目前至少有37万方； 建筑类别：板块内楼盘建筑类别以高层（17-25层）为主，兼有部分小高层（11层）； 均价：板块内楼盘均价在3300-3800元/㎡不等； 主力户型：以两房两厅一卫为主，兼有部分三房两厅一卫； 主力面积：两房80-100㎡左右，三房100-130㎡左右； 主力总价：两房28-38万左右/套，三房38-50万/套； 物业费：物业费在0.5-0.7元/㎡/月 胜利北路板块分析 胜利北路板块房型比重分析 胜利北路板块房型中两房比重最大，比例达74%，三房比重25%，一房比重最小，仅1% 样本楼盘：华洋圣利祥城、都市印象、阳光空中花园、韩城公馆 胜利北路板块代表楼盘房型分析 胜利北路板块的购房客源以工薪阶层为主，因比两房占有很大的比例，下例在售个 案中除韩城公馆外，其它楼盘的两房都占有很大的比重，阳光空中花园甚至全部为两房房源， 见下图： 胜利北路板块户型配比分析 抽取上述四个楼盘作为样本进行统计分析，四个楼盘总套数1964套，即样本数1964。 以下统计分析均基于该样本。 胜利北路户型配比分析 胜利北路板块四个代表楼盘中两房80-90㎡套数最多，达871套，比例占44%；其次两房90-100㎡比例也较大，占22%；三房户型中120-134㎡比例最大，占11%； 90-100㎡的户型有两房也有三房，两房比例较大 样本楼盘：华洋圣利祥城、都市印象、阳光空中花园、韩城公馆 胜利北路板块代表楼盘户型配比分析 =〉胜利北路板块：主力两房的户型面积较为分散，而三房的户型面积则相对比较集中，总体来看 两房和三房的户型面积都较为适中，以满足工薪阶层的居住需求为主，详见下 表： 两房户型跨度60-110㎡，主力两房80-100㎡；三房户型跨度90-150㎡，主力三房110-140㎡ 胜利北路板块户型横道图分析 两馆板块 两馆板块——城市明星板块、以其人文、体育、休闲打造城市副中央生活区 板块描述：该板块是随着鞍山体育馆、游泳馆建立而兴起的，板块以解放路和山南街交界南向为主，板块近邻铁东区政府，交通便利、医院、学校等各种配套设施齐全。随着商业配套和体育休闲生活设施的进一步到位，未来两馆区域将建设成鞍山市的商务会务中心。集聚文化、商务、休闲、运动场所的两馆地带，未来必将成为钢城副中央生活区。 板块特征： 该板块随起步较晚，但发展极为迅速，实乃城市明星板块，随着两馆区域地位的提升，未来升值空间巨大。目前区域内品牌开发商万科和鞍山地产龙头大德已经进入。板块内楼盘多为高层住宅。板块内不同路段差别较大，靠近解放路两边楼盘住宅均价大都在4200-4500元/㎡左右，其他楼盘均价在3600-4200元/㎡左右，主力户型面积80-100㎡两房和105-130㎡三房为主；沿街底商近解放路均价在15000-20000元/㎡，其他路段5000-8000元/㎡； 客源分析：从区域分析，板块内楼盘客源主要来自铁东区，从职业分析，以中产阶层为主（收入高于工薪阶层，低于实业老板，含公务员）比例占60%，企事业中层领导占10%，工薪阶层占30%，以自主型、婚房为主，投资客群比例不大； 代表楼盘：万科金色家园、欧萨家园、大德南郡华府、大德南郡e家、恒治新东方、凯胜凡尔赛等。。。。。。