南湖天下营销推广案HONGKONG WONDER-UNITEHANGZHOU Demonstration Files 香港五道梁行 . 杭州事业部 潜台词2008-2009年杭州开发商们从大悲到大喜，最终是在圆舞曲中狂欢闭幕。 进入2010后，市场环境变得异常复杂，供需严重失衡，政府又天威莫测，开发商稍不小心就可能被出局。 这种情况下，三华元应如何出牌，才能万无一失？ 目录 第一节宏观市场调研 第二节板块研究 第三节同类项目参照研究 第四节本案研究 第五节营销推广策略 第一节 宏观市场研究 2009年12月以来国家为遏制房价出台的调控政策 2009年12月以来国家为遏制房价出台的调控政策2009年12月14日，国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向。 调控的结果有三个： 1、加大的土地供应量，从而加大了产品供应量 2、驱逐了一部分投资客（投机客），使成交量降低 3、使持币观望的人多了 刚需产品市场影响不会很大，因为从来不是投资客的宠儿。 影响较大的是改善型居住、投资性产品、豪宅市场，当然这三者常常是会有一定重合度的时候。 2010年将有10万套住宅上市跌宕起伏的2009年过去了。根据五道梁行市场研究中心调查数据显示，2009年杭州市区(含萧山、余杭)新增住宅供应房源58715套，约655万平方米。而全年住宅销售房源96716套，约1037万平方米。2010年杭州市区预计新增供应量将达1162万平方米，约合10.2万套。 一年前，杭州市区有近5万套可售住宅房源，按照当时的销售进度，不少业内人士估计这些房源消化需要3年时间。2009年4月份以来走出的行情，让大家大跌眼镜。截至2009年12月31日，杭州市住宅存量房源约为167万平方米，合计11757套。 近日，调研员对杭州200多个在售和出让地块(开发商已立项)做了深入调研，结合各房产公司目前已经出炉的年度开发计划，估算出了杭城各板块今年的住宅供应量，共计1162万平方米。根据透明售房网数据，2007-2009年已售住宅套均面积约114平方米，因此可以估算出今年将上市的住宅套数将达10.2万套。 2010年的销售量还会再现疯狂吗？ 103个楼盘有可售房源今年预计超600万平方米新房上市 目前杭州在售楼盘中，有103个项目未来几年还有可售房源上市，总计可售面积达2197万平方米。这些项目除了传统的超级大盘如翡翠城、天都城、和家园等，绝大多数是2007年土地出让高峰期拿的，不少项目可售房源超过30万平方米，2010年恰好是销售高峰期。这些项目包括下沙沿江板块的金隅观澜时代、保利东湾和世茂江滨花园，以及广宇上东城、自在城、蓝色钱江等。 预计在售楼盘在2010年的上市量约为678.9万平方米，主要集中在闲林、西溪、下沙、大九堡、临平、滨江、萧山等板块。而市中心、申花路和黄龙等传统板块基本无供应。 。。。。。。