宝山项目商业配套主题定位 规划方案效果图： 规划方案效果图： 1.1 方案技术可行性论证 –产品配比：1.产品定位 商业 商业 18层公寓 18层公寓 6层洋房 33层公寓 29层公寓 集中商业（含SOHO） 3层会所 投资决策阶段 现在充分利用地块高覆盖率的优势，提升了项目品质，物业类型上增加了花园洋房。 商业与住宅分区明确，商业开放，住宅区私密。 商业集中布置在基地南侧，打造80米景观风情街，塑造居住氛围的同时有效规避南侧绿地领海项目对本项目的日照退界影响。 限高为60米 限高改为100米 18层SOHO 18层公寓 6层洋房 1.2 方案技术可行性论证 – 交通分析1.产品定位 投资决策阶段 现在 商业和住宅分离设计 开放的商业区 私密的住宅区 半封闭的SOHO社区 实现人车分流 小户型 / 政府回购房 3.1规划手法 – 场地现状绿地领海 交通不便、配套不完善、居住气氛不足 西北角河道无景观资源 西北角为混凝土搅拌厂、玻璃厂行程的噪音及污染 西南角紧邻基地处有多层厂房 3万平米限价房 3万平米商业 9万平米的商业 3.项目基调实现手法 3.2 规划手法 – 规划理念绿地领海 3.项目基调实现手法 规划亮点： 充分利用高覆盖率的优势，将景观和土地资源的最大化利用； 发挥15%商业配比的优势，打造80米风情街的景观入口； SOHO引入了创意厨房，公共洗衣房等概念，塑造居住氛围； 住宅区实行三级管理，分设了社区入口、小区入口大堂、楼栋入户大堂； 洋房单独设计端头户型，充分利用小区内的景观资源； 全地库设计，交通实行人车立体分行。 3.3 规划手法 – 规划理念48% 37% 15% 3.项目基调实现手法 限价房 限价房 3.4 规划手法 – 产品分布高层第一价值区，看中心主景观区，看内庭 3.项目基调实现手法 3.5规划手法 – 景观资源评价户户有景 多层住宅组团私密化 中心景观轴视觉通道强化 增加端头特色户型，强调最大化利用景观资源 3.项目基调实现手法 3.14 规划手法 – 景观设计 – 商业3.6 项目基调实现手法 小方石铺装 铁艺花饰 户外咖啡座/餐饮区 特色标识 /招贴 / 艺术小品渲染气氛 3.14 规划手法 – 景观设计 – 洋房 3.6 项目基调实现手法 枝繁叶茂、尺度适宜且富有季向变化的林荫道 小尺度邻里休闲/交往空间 精致景观元素强化商业公共空间与私家院落之间的联系 3.14 规划手法 – 景观设计 – 中心景观区3.6 项目基调实现手法 重点水体位于地块中心 强烈的几何线条岸线结合码头形式的隐喻 隐喻码头木柱的雕塑体现水路运输在城市建设历史中的作用 水岸边的休闲空间 3.14 规划手法 – 景观设计 – 高层 3.6 项目基调实现手法 大尺度开放休闲/活动空间以及运动设施 小尺度空间提供亲切交流 户外台阶剧场反映了皇后区的爵士乐历史，也为社区其他多种活动提供场所 3.15 规划手法 – 会所具体功能以及配套 3. 项目基调实现手法 泛会所：兵乓球室、老年棋牌室 体育会所：健身跑步房、高温瑜伽房、跳操房、室内游泳池、兵乓球室、桌球室、动感单车 创意空间：创意厨房及多功能厅、WIFI休息厅、迷你电影院、公共洗衣房 3.16电梯花园洋房 - 高附送值的户型 3. 项目基调实现手法 洋房一楼户型： 舒适四房 客厅面宽达4.5米; 端头户型充分享受侧向景观资源； 赠送地面庭院和下沉采光庭院; 阔绰的入户大堂。。。。。。