龙啸海南 ——国信龙沐湾启动区一期营销策略案—— 天启&开启机构海南公司 2010年3月 ［一］开发课题设定 一、面对西线的未被认知和认同，如何对抗东线，争锋海南。 二、面对高风险的公建投入，如何实现三年50万平米的销售 ［二］挑战与机会 ［战略篇］ 读城 ［1］现状 ［东线呈现海南投资、旅游压倒性选择，60%以上的房地产开发投资以及旅游度假集中在三亚和海口］ 欧亿·体育（中国）有限公司来源于各市国民经济统计数据 ［旅游两极化——60%以上的旅游度假选择三亚和海口］ 2009年海南房地产投资超过十亿元的市县排序依次是：三亚97.89亿元、海口78.0亿元、琼海34.14亿元、陵水29.47亿元，万宁15.19亿元，文昌11.27亿元。西线寥无声，东线正当红，乐东养在深闺无人知 ［东西双线研判］ 海南共有国家级自然保护区7个，但其中只有吊罗山国家森林公园分布在万宁、陵水一线 火山口(琼山)、黎母山(琼中) 、蓝洋(儋州) 、七仙岭(保亭) 、尖峰岭(乐东) 、霸王岭(昌江)六个国家森林公园分布在中西部地区 东线：海口、文昌、琼海、万宁、陵水、三亚，海南前三大城市都集中在东线 西线：澄迈、临高、儋州、昌江、东方、乐东 湾区密布，品牌集中，亚龙湾、大小东海、三亚湾、海棠湾、清水湾、香水湾、石梅湾、博鳌水城 西线湾区均处于不知名未开发阶段，较为出名的有昌江的棋子湾 东线高速，东线轻轨即将在2011年投入运营，带给东线市场带来巨大的利好信息 西线高速，西环铁路 景区 城市 湾区 交通 东线 西线 东线有湾区，西线有景区［2］未来 [2]入选十大旅游区 根据《海南省旅游发展总体规划》，将全力打造10个旅游区，“十区”就是海南全省划分为：海口、三亚、五指山、文昌、博鳌／万泉河、石梅湾／兴隆、儋州、尖峰岭、棋子湾／霸王岭、西沙群岛等10个旅游区。 [1]融入三亚都市圈 《海南省城乡经济社会发展一体化总体规划》。全省以海口、三亚、琼海、儋州为核心组织4大都市生活圈， 乐东位于三亚都市生活圈内 三亚都市生活圈：三亚、乐东、保亭、陵水、五指山 始是金丹换骨时 乐东是大三亚的西线 ［问题］ 发展滞后，旅游基础设施不足，未被人知。 东线太强、旅游太热，强弱悬殊。 [机遇] 规划是板，三亚是岸。 赢在三亚 判市 风险 关键词 天量货币供应加上惠市政策刺激2009年房地产市场显示出空前繁荣 2010年初惠市政策到期，调空政策频繁出台，货币政策收紧 ［政策层面］政策的不确定性，带来项目操作风险的加大 “缓缩、唱空” [供应层面]供大于求是未来几年海南市场的主旋律 旅游岛概念落地，海南东线4个湾区同时启动，仅海棠湾就计划批出2000公顷1、2类住宅用地，估算约3千万平米，按去年600万平米成交量，一个海棠湾就要消化5年。 大宗旅游地产项目遍地开花，恶性竞争风险加大 “海绵失衡” ［2010年春节前后三亚市场量价走势］ 数据来源：三亚房协 [需求层面]春节后市场凸显价升量跌现象 “滞涨” 经历了1月份的量价狂升，2月份各指标个案在价格上虽然仍维持在高位，但销售量普遍出现了大幅下滑 数据来源：海南开启市场跟踪数据库 ［三亚市场指标个案表现］ 三亚销量全省占比持续下滑，显示客源开始外溢至岛内其它地区置业 09年在销量猛增的情况下，三亚销量增幅远低于全岛销量增幅 三亚在岛内销量的比重持续走低 “外溢” ［核心判断］ 成交量的大幅下挫很难支撑长时间的价格上涨 投机性需求带动的价格疯涨将告一段落 三亚价格持续走高，客源分流已成定局。。。。。。