2008年12月 辉煌2009 观察篇：无乱局不英雄 1、项目自身特征 2、市场课题界定 3、定向市场简析 观察篇：无乱局不英雄 1、项目自身特征 2、市场课题界定 3、定向市场简析 【1.1 项目特征之区位】 城市型低密度 高尚住宅板块 属南京，江宁区，三山板块 城市型第一居所板块，以别墅物业为主 三山（将军山、韩府山、翠屏山）资源丰富，是南京别墅产品集聚之地，周边集聚各类高中档住宅。主要别墅有帝景天成、玛斯兰德、山水华门等 【1.2 项目特征之资源】 翠屏山 韩府山 将军山 三山环绕，项目立于翠屏山之间，三面环山， 加上内部人工湖，自然景观资源一流 【1.3 项目特征之基地】 总用地76600平方米，其中水面25000平米，总建134786平米，容积率为2.3 由7栋小高层(537套)及9栋花园洋房(54套)组成 用地三面环山，西北面山体最高点，为123.7米，山势较为平缓。东南部山体坡度大，高度较低，最高点位于南部，为85.366米。项目入口位于基地北面位于韩府路。内部天潭水域面积为2.5公顷 小高层物业整体结构封顶，洋房外立面出，内部人工湖开挖 【1.4 项目特征之配套】 交通便利、高校教育资源比较丰富， 生活配套等足以支撑其成为为第一居所之地 【1.5 项目特征之产品】 7幢小高层 9幢洋房 会所 【1.5 项目特征之产品】 【1.6 项目特征之大平层户型】 【1.6 项目特征之大平层户型】 【1.6 项目特征之复式户型】 【1.6 项目特征之洋房户型】 【1.7 项目特征之区域价值评估】 功能定位：由于山水资源丰富及交通的便利性，该区域逐渐演变成南京富豪居住的高尚住宅区 从地理位置看：将军大道、机场高速等交通干道，拉近与城区的距离 从开发产品来讲：该板块主要以别墅物业为主，部分中高档公寓型物业为辅 从开发节奏开看：01年别墅物业开始开发，经过8年时间的开发，该板块的开发逐渐进入尾声，土地成为稀缺资源 区域住宅地块集中成片开发，已经形成了良好的居住氛围，城市间的距离和交通便利性足以支撑其成为城市型别墅，逐渐成为居住的第一居所 【1.8 项目特征之SWOT】 【1.9 项目特征之基础属性界定】 城市的、稀缺的、资源的、大户型高端物业 观察篇：无乱局不英雄 1、项目自身特征 2、市场课题界定 3、定向市场简析 【2.1 设问一】 设问一： 走过震荡的08年，即将到来的09年房地产如何走势？ 【2.1.1 宏观大势】 “低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“控通胀、保增长、适度利润”的特征 高通胀： CPI逐渐回落 保增长： 经济增长放缓 压缩利润空间 【2.1.1 宏观大势】 受全球能源及原材料价格的影响，中国出口及贸易水平持续下降，中国CPI/PPI持续回落，消费者信心指数持续降低到历史水平 【2.1.1 宏观大势判断一】 未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“控通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期 【2.1.1 宏观大势判断二】 高通胀：我国07年全年CPI上升4.8%；08年上半年，CPI同比上升7.9%。 银行存款回报率低于通货膨胀率：07年虽然6次上调利率，但银行存款回报率仍低于通货膨胀率：目前中国商业银行基准1年期存款利率为4.14%。 70个大中城市房价涨幅高于通货膨胀率：07年全年，70个大中城市房屋价格指数上涨7.6%；08年上半年，上涨10.2% 在高通胀情况下，房地产比起银行存款、债券的收益率要高，并且较之股票投资，风险要小得 多，是应对通胀的首选投资工具 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间 政策是最不确定的因素，当这些政策转变后，标志着市场从调整期进入恢复期 【2.1.1 宏观大势判断三】 【2.1.2 全国地产大势】 自07年宏观调控以来开发投资增速进一步下滑，固定资产投资比重下降，商品房销售低迷态势 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看