中凯鸿恩寺项目 定位形成＆产品建议 方案提供：立业地产服务机构 2008年1月25日 项目初识 区位认知 企业认知 定位形成 产品探讨 合作计划 专案团队 后期工作 策略地图 项目自身分析 地块经济指标 容积率0.7/4.06 周边配套资源 鸿恩寺公园/城市绿地 地块特征 地块分散 联排别墅+高层 区域位置分析 区域转移 富人区向多元化物业转变 富人阶层逃离 城市化价值提升 都市中心化发展趋势 企业战略研究 高端物业缔造者佘山GOLF、中凯之光 重庆市场 中凯重庆1号作品 别墅物业客户群分析 市场操作轴 品牌操作轴 企业战略 区域难以支撑高端物业 中高端物业成为选择 创新型联排别墅 花园洋房 景观高层 消费阶层/总价创新 容积率/价值满足 形态、功能创新案例借鉴 万科第五园高层创新产品 总价策略 纯花园洋房社区MOMA 资源运用 鸿恩寺公园 项目初识 复合多元化产品既是优势也是弊端 建设用地面积：139377平方米 总建筑面积：110140平方米 容积率：0.7 建设用地面积：27105平方米 总建筑面积：124080平方米 容积率：4.06 容积率：3 定位为打造高尚景观高层 项目被两条道路相隔，分为三块相对独立的地块。各地块容积率差异明显。 专属道路轴 华新分流道改变城市进程，中心化属性增强 华新分流道 隧道 鸿恩寺公园入口 观音桥商圈 鸿恩寺公园 一期 城 市 绿 化 景观视线轴 鸿恩寺公园联动，打通城市景观轴，创造项目中高端产品价值 鸿恩寺公园 蜀都中学 小学 从市场推导地块物业类型 项目地块的容积率为0.7 打造联排别墅的物业形态成为项目首选 地块自身对于项目定位的指向 容积率决定了物业类型为联排别墅 随着交通条件的完善，区域城市中心化进程加快 结合鸿恩寺公园配套，打造“公园型地产” 1 2 3 区位特征分析 重庆中高端物业分布图“别墅北区东进 南移都市中心化 消费阶层移位” 解放碑 南坪 观音桥 沙坪坝 杨家坪 石桥铺 回兴 石马河 双山 巴南区 南山 童家溪 白市驿 茶园 新区 铁山坪 北部新区 南山 都市传统圈 都市渗透圈 都市远郊圈 中档复合型 多层+高层/小高层 中高档复合型 多层+高层/小高层 +花园洋房+别墅 高档纯别墅 类别墅+别墅 本案 参考项目联排别墅一览表 加州花园 爱丁堡 黄金堡城市花园 华立天地豪园 爱丁星甸 景馨苑 龙湖花园 香樟林 东和春天 紫都城 2002年 加州组团 2000年 黄金堡组团 2003年 新牌坊 2004年 龙溪组团 2006年 冉家坝组团 北滨路 华新分流道 观音桥商圈 区域板块轮动鸿恩寺复兴 春森彼岸 金砂水岸 盛世金源 招商地产 北国风光 项目周边为最早期的富人居住区域,随着道路交通的发展,富人区域逐渐向北部区域发展,近期又以北滨路成为开发热点,区域的富人逐渐转移。 鸿恩寺板块 本项目 分阶段物业形态总价消费群对比图“结论富人阶层逃离城市新富阶层入主” 时间TIME 2000年 2002年 2004年 2005年 2007年 华立天地豪园 爱丁堡 三、四居室 110-260平米 加州城市花园 龙湖香樟林 别墅产品 连排、独栋 东和春天 二、三居室 80-150平米 一、二居室 66-80平米 金砂水岸 单间配套 30-50平米 龙湖紫都城 新城绿洲 万象时代 房地产市场开发初期 产品特征不明显 区域竞争力不强 别墅总价80-120万元 高层总价25-40万元 华新分流道打通 城市属性增强，区域人群外流 产品多元化发展 别墅总价300-400万元 高层总价20-50万元 商圈中心化渐成 小户时代诞生 产品同质化严重 高层总价25-50万元 新城绿洲 户型曲线 价格曲线。。。。。。